terminación de contrato de arrendamiento

en caso que se quiera dar por terminado un contrato de arrendamiento por falta de cumplimiento en el pago por la pandemia covid 19, en este caso quiero saber si tiene conocimiento que el pago de las demas cuotas del plazo no las pagaria el arrendatario. pues se ha visto afectado economicamente. solo pagaria por el tiempo que hubiese permanecido en el inmueble arrendado.-
me pueden asesorar para saber como podria fallar un juez de lo civil en caso de inquilinato si se llegara a promover la terminacion del contrato y que el inquilino esta en la imposibilidad de pagar las demas cuotas del plazo pactado .-

por favor y gracias de ante mano por sus respuestas .-
bendiciones .-

Hola aca te dejo una sentencia del juzgado segundo de lo civil y mercantil, a mi me ayudo en un caso que armé igual de incumplimiento por pago de cánones de arrendamiento, acopla a tu necesidad o has el planteamiento según el caso, a mi ayudó y me salió bien el caso de desocupación que seguí por que no queria salirse del inmueble el inquilino y al final termino huyendo lo ubique y le puse la demanda por la falta de pago sobre-viniente del contrato de arrendamiento...

JUZGADO SEGUNDO DE LO CIVIL Y MERCANTIL: San Salvador, a la/ quince/ horas del día veintiocho de febrero del año dos mil trece. : /El presente proceso común, ha sido promovido por el Licenciado . JÍÍLL, CHRISTIAN CHAVEZ RODRÍGUEZ, mayor de edad, Abogado, del domicilio de Sohsonate, con Documento Único de Identidad número cero cero cinco cinco seis tres siete seis:— cero; Tarjeta de Abogado número diecinueve mil ochocientos noventa; y Número dé j Identificación Tributaria cero seis uno cuatro - cero nueve uno uno siete cuatro — uno uno cuatro:— seis,' señalando como lugar para recibir notificaciones Avenida Sierra Nevada, Polígono "O", Sexta Zona, número novecientos treinta y cuatro, colonia Miramonte, San Salvador, o al telefax dos cuatro cinco uno tres uno siete uno, en sus calidad de Apoderado General y Especial Judicial del señor EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO TURCIOS MARTÍNEZ, mayor de edad, Licenciado en Administración de Empresas, de éste domicilio, quien se identifica con su ; Documento Único de Identidad número cero cero cero seis tres cero cinco cinco - cuatro y,-.; Número: de Identificación Tributaria uno cuatro uno dos - cero ocho uno dos tres nueve - cero cero uno - seis, quien puede ser notificado en Avenida Sierra Nevada, Polígono "O", Sexta Zona, número novecientos treinta y cuatro, colonia Miramonte, San Salvador, o al telefax dos cuatro cinco uno tres nno siete uno; en contra de FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO Y DE BANCOS DE LOS TRABAJADORES, SOCIEDAD COOPERATIVA, DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, o FEDERACIÓN DE CAJAS ¿DE CRÉDITO Y DE BANCOS DE LOS TRABAJADORES, DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse FEDECREDITO DE C.V. p simplemente FEDECREDITO, representada procesalmente por los Licenciados ANA MARÍA ESPINOZA ROJAS, LIGIA YVETTE TURCIOS TORRES y . RAFAEL HORACIO MELÉNDEZ GIL, en su calidad de Apoderados,Generales, y Especiales Judiciales, quienes se identifican con su Tarjeta de Identificación de Abogado número tres mil novecientos sesenta y cuatro, siete mil cuatrocientos noventa Jy tres, y. veinte mil novecientos veintisiete, respectivamente, quienes señalaron para recibir. .• notificaciones en Veinticinco Avenida Norte y Veintitrés Calle Poniente, Edificio Macario Armando Rosales Rosa, cuarto nivel. San Salvador, o al telefax 2226-5090. La pretensión principal de la parte demandante se refiere a que en Sentencia s •" ^ f -,- ; legales y de lo perjudicial para el ejercicio del derecho de dominio por parte del señor EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO TURCIOS ' r '•'"" " MARTÍNEZ, sobre el inmueble en comento; celebraron el mencionado contrato , dé,, compraventa e incluso pactaron la cláusula antes referida de vender libre de gravamen dicho inmueble. ; ' Esto cae dentro del ámbito de aplicación del citado artículo 1360 C., respecto, al; incumplimiento por parte de FEDECREDITO de la mencionada cláusula contractual. ,~Ig? ' ' /! anterior aunado al hecho que la parte demandante, se encuentra en el pleno cumplimiento de' sus obligaciones en relación al contrato antes referido, tal y como consta por medio de. la prueba documental consistente en Constancia de Préstamos correspondiente al señor EMILIO ALFREDO TURCIOS MARTÍNEZ de fecha veintiocho de julio de mil novecientos noventa y ocho, en la que consta que dicho crédito fue cancelado con recibo de ingreso No. 51973 del día uno de julio de mil novecientos noventa y ocho. Es decir, que con dicha prueba documental se acredita la circunstancia del pago del precio del inmueble en cuestión, por parte del señor Turcios Martínez. '. - En virtud de lo antes expuesto, se han configurado los requisitos necesarios, para solicitar el cumplimiento de la obligación en los términos expuestos en el citado artículo .:;$ / '..-.*'• • 13.60 C., los cuales son: la ausencia de culpa del actor, que como antes lo manifestamos; se acreditaría con la solvencia del pago del precio del inmueble objeto del proceso y asimismo la mora del contratante demandado. Para efectos de acreditar este requisito, se relacionó en los hechos planteados en la demanda que el demandante a los, treinta días constató que el instrumento donde consta la venta e hipoteca, aún no Ip había inscrito.,la FEDERACIÓN a nombre de dicha institución financiera, y por ende tampoco a nombre _de él, por lo que comenzó el demandante a gestionar y preguntar tanto en el Kegisjtro de;k Propiedad de esta ciudad, así como ante FEDECREDITO, cuál era el o los motivos por los cuales la propiedad no se había inscrito aún y las soluciones para lograr dichas inscripciones, y es así que en fecha treinta y uno de julio de mil novecientos noventa y uno el demandante presentó solicitud a FEDECREDITO dirigida al Ingeniero MAURICIO, SAMAYOA, presidente en ese entonces de FEDECREDITO, en la que .le exponía la situación que estaba aconteciendo en relación al inmueble vendido y solicitándole resolviera este problema lo más pronto posible. ; . ... . í Aunado a lo antes expuesto, con la presentación de la carta antes relacionada de fecha treinta y uno de julio de mil novecientos noventa y uno, en la cual consta la petición realizada por el señor EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO TURCIOS MARTÍNEZ, a FEDECREDITO, sobre ordenar a quien corresponda agilizar los trámites necesarios para lograr los registros respectivos y hacer valer los derechos legales de FEDECREDITO y de su adquisición de dicho inmueble; se' acredita la circunstancia de la mora del demandado, de conformidad al artículo 1422 ord.3° C. ya que precisamente se realizó el requerimiento al deudor por medio de la carta antes referida y en ,..'•••• * - . . la cual Je hacían del conocimiento de FEDECREDITO, la disconformidad de las condiciones jurídicas en las que le habían entregado el inmueble en comento al señor EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO TURCIOS MARTÍNEZ. ' . ' " • . ' 1 Ahora bien. Luego de haberse acreditado los extremos contemplados en el artículo 1360 C., es preciso referirnos a la solicitud de indemnización de daños y perjuicios expuesta en la demanda incoada por parte del demandante. Al respecto, el artículo 1360. C. regula que al haberse solicitado el cumplimiento del contrato, caso que hoy nos ocupa,, se puede solicitar también dicha indemnización. Esto en consonancia con lo regulado en el artículo 1427 C. que claramente regula que la indemnización de perjuicios, comprende el daño emergente y lucro cesante y asimismo el artículo 1428 C. establece que se .debela Indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora. Esta^ J circunstancia ya mencionamos que se ha acreditado plenamente. .En el presente proceso, se ha solicitado cierta cantidad de dinero en r : i indemnización por daños y perjuicios y para tal fin se han realizado argumentado parte del representante procesal de la parte actora, encaminadas a demostrar y deferí necesidad de imponer dicha indemnización de daños y perjuicios en el presente caso. Así las cosas y como antes se dijera, ante el incumplimiento por parte de FEDECREDITO dé= la cláusula Romano II del contrato de compraventa antes referido, por medio de la cual se hizo eoristar que FEDECREDITO vendía libre de gravámenes el inmueble objeto del proceso, se ha acreditado la necesidad de imponer y declarar la correspondiente1 indemnización por daños y perjuicios. . -\*£ En ese sentido y para efectos de justificar la medida de dicha indemnización, cabe apuntar lo expuesto por el autor ISIDORO H. GOLDENBERG, en su obra "Indemnización por daños y perjuicios. Nuevos perfiles desde la óptica de la reparación", quien sostiene que fijar el criterio teórico para mesurar la extensión del resarcimiento ha constituido una de las mayores dificultades para la ciencia jurídica. Continúa argumentando el autor que lo que si debemos poner de resalto es que la teoría misma de la responsabilidad civil reposa en la'noción de previsibilidad. • , Siguiendo las líneas antes apuntadas, se procederá a declarar el incumplimiento por parte de FEDECREDITO, respecto a la obligación pactada en la escritura de compraventa número 99 de fecha 16 de mayo de 1990, de transmitir la propiedad del inmueble inscrito' bajo la matrícula 60438260-00000 del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera'Sección del centro, que de acuerdo a informe registra! aún aparece inscrito a favor de José Raúl Muñoz Barillas, libre de todo gravamen a favor del señor Emilio Alfreda Tureips. Siendo que en el fallo correspondiente se especificará la forma de Su cumplimiento. Asimismo, se ordenará a la parte demandada al pago de cierta cantidad de dinero en razón de daño emergente. En este punto cabe advertir que en la jurisprudencia se entiende por daño emergente "... el detrimento directo, menoscabo o destrucción material de los bienes, con independencia de los otros efectos, patrimoniales o de otra índole, que puedan derivar del acto que los causo" (SENTENCIA DEFINITIVA, Sala de lo Civil, ref. Í34-C-20Q5* de las 08:50 a.m. del día 22/11/2005), siendo que dicha cantidad se especificará en el fallo respectivo. Cabe mencionar que dicha cantidad de dinero se ha 1 - - c .".-_ : . calculado en base a parámetros objetivos que constan dentro del proceso, corrió son: í) Recibo por CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, suscrito porel Licenciado VÍCTOR MANUEL GUEVARA JIMÉNEZ, de fecha veinte de julio de dos mil siete, 2) Recibo por SIETE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, suscrito por el Licenciado BILL CHRISTIAN CHAVEZ RODRÍGUEZ, de fecha diez de octubre de dos mil diez, 3) Recibo por UN MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, suscrito por el Licenciado BILL CHRISTIAN CHAVEZ. RODRÍGUEZ, de fecha diez de octubre de dos mil diez,-4) Recibo por CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, suscrito' por el Licenciado BILL CHRISTIAN CHAVEZ RODRÍGUEZ, de fecha Veinticuatro de agosto de dos mil doce. •• >- - slf---. -. , • v. De igual manera se ordenará a la parte demandada al pago de cierta, cantidad de dinero que se especificará en el fallo correspondiente, en razón de lucro cesante. Sobre este punto, la jurisprudencia entiende por lucro cesante "la ganancia o beneficio que se dejó de percibir como consecuencia de la violación del derecho vulnerado" (SENTENCIA DEFINITIVA, Sala de lo Civil, ref. 134-C-2005 de las 08:50 a.m. del día 22/11 /2005). Dicha Cantidad Se ka calculado igualmente en base a parámetros eminentemente objetivos y de acuerdo a la prueba documental y testimonial aportada al proceso. Dicha prueba consiste en los contratos de arrendamiento con promesa de venta que corren agregados al proceso, de fechas veinticinco de mayo del año mil novecientos noventa y cuatro, uno de noviembre de dos mil uno y doce de junio de dos mil ocho, asimismo con la declaración de los testigos señores MIGUEL ÁNGEL CRUZ, BOJRlS ANTONIO PINEDA y GERTRUDIS MARGARITA ORTIZ AESCHBACHER y bajo criterios' de previsibilidad, debido a que se ha demostrado el lucro que ha dejado de percibir el referido señor Turcios Martínez sobre el inmueble objeto del proceso, al no habe!r podido llevar a cabo las negociaciones consistentes en contratos de arrendamientos corr; ,promesa de venta, debido a los problemas regístrales que afronta dicho inmueble.. En consecuencia, el cálculo de la cantidad de dinero sobre la cual se ordenará pagar :a FEDECREDITO en razón de lucro cesante, se realizará bajo los criterios dejo que pudo haber recibido en concepto de cánones de arrendamiento en relación a los -contratos de arrendamiento antes referidos. '• • , V-FALLO Por lo tanto con fundamento en las anteriores consideraciones y de conformidad con lo prescrito en los Arts. 1, 2, 11, 15, 18, 172 Inc. 3°, 182 Ord. 5° Cn.; Art. 10'de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, art. 8.1 de la Convención Ameríc,ana sobre Derechos Humanos; art. 14.1 del Pacto Internacional de Derechos Civiles ,y Políticos; Art. 35, 41 y 42 de la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa internacional de Mercaderías; Art. 32 y siguientes de la Ley de Notariado; 1, 2, 3, 14, 15, 216, 217, 218, 239, 240, 312, 313, 317, 318, 319, 330, 331, 402, 403, 416 y 417 del Código Procesal Civil y Mercantil; a nombre de la República de El Salvador, FALLO:' ' " . " ' ' " ' V'-- 1) ESTIMASE LA PRETENSIÓN FORMULADA POR LA PA&TE DEMANDANTE EMILIO ALFREDO TURCIOS CONOCIDO POR EMILIO ALFREDO TXJRICIOS MARTÍNEZ a través de su Apoderado General y Especial Judicial Licenciado BILL CHRISTIAN CHAVEZ RODRÍGUEZ, en la demanda incoada y en consecuencia DECLÁRESE EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO Y DE BANCOS DE LOS TRABAJADORES, SOCIEDAD COOPERATIVA, DE RESPONSA LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse FEDECRED C.V. o simplemente FEDECREDITO, respecto a la obligación pactada en la kscritura pública de compraventa número noventa y nueve de fecha dieciséis de mayo novecientos noventa, sobre transmitir la propiedad del inmueble inscrito bajo la matrícula] seis cero cuatro tres ocho dos seis cero - cero cero cero cero cero del Registro de la . . . " ( '; •' • ' Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, que de acuerdo ja informe registra!.aún aparece inscrito a favor de JOSÉ RAÚL MUÑOZ BÁRRELAS, libre de todo gravamen a favor del señor EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO, : . -A'1 -"'* ALFREDO TURCIOS MARTÍNEZ. 2) ORDÉNASE A FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO Y DE BANCOg DE LOS TRABAJADORES, SOCIEDAD COOPERATIVA, I)E RESPONSABILIDAD LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse FEDE^REDITO DE C.V. o simplemente FEDECREDITO, que ejerza todas las,, aqéioties legales y procesales pertinentes con el fin de liberar de todo gravamen u obstáculo jurídico, el.inmueble inscrito bajo la matrícula seis cero cuatro tres ocho dos seis cero:- cero cero cero cero cero del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de .la.Primera Sección, del Centro, que de acuerdo a informe registra! aún aparece inscrito á favor 'de JOSÉ RAÚL MUÑOZ BARILLAS, los cuales se encuentran detallados .en informe registra! presentado en el proceso, siendo los siguientes: A) GRAVÁMENES: 1) EMBARGO'A- ; i ..... . favo. !..;• r de BANCO AGRÍCOLA COMERCIAL DE EL SALVADOR • SOCIEDAD ANÓNIMA, con un Derecho de cien por ciento de Embargo, Bajo el Asiento de Inscripción tres; 2) EMBARGO A Favor de BANCO AGRÍCOLA COMERCIAL DEv EL SALVADOR SOCIEDAD ANÓNIMA, con un Derecho de cien por ciento de Embargo. Bajo el Asiento de Inscripción cuatro; 3) EMBARGO A Favor de FERTILIZANTES DE CENTRO AMERICA (EL SALVADOR), S.A., con un Derecho de cien por ciento de Embargo. Bajo el Asiento de Inscripción dos. PRESENTACIONES: ' *. • •- - ''-^'íf~;.. ••. 1) 4os cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco tres uno, el documento cíe CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, presentado por DR: RUBÉN ALFONSO,, V^LENZUELA HERNANS el tres de septiembre de mil novecientos setenta y nueve;. 2) dps, :Cero cero nueve cero seis cero seis chico cinco tres siete, el documento de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, presentado por JOEL RUIZ el veintidós de mayo,de mil novecientos setenta y nueve; 3) dos cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco tres .'"•' - j y ¿ - -.-, -y_- ocho, el.dpcumento de EMBARGO, presentado por JOSÉ EDUARDO NUÑEZ el ocho de agosto de mil novecientos setenta y nueve; 4) dos cero cero nueve cero seis cero, seis"cinco chico cuatro cero, el documento de EMBARGO, presentado por RAFAEL A. ESCOBAR el .treinta de agosto de mil novecientos setenta y nueve; 5) dos cero cero nueve 'cero seis cero seis cinco cinco cuatro tres, el documento de EMBARGO, presentado por JOEL,. • . ' • . ..-;;;;..'i RUIZ el treinta de agosto de mil novecientos setenta y nueve; 6) dos cero cero nueve cero Seis cero seis cinco cinco cuatro seis, el documento de EMBARGO, presentado por ANTONIO ESCOBAR el seis de septiembre de mil novecientos setenta y nueve; 7|dos cero-cero nueve cero seis cero seis cinco cinco cuatro ocho, el documento de EMBARGO, presentado por RAFAEL ANTONIO ESCOBAR el seis de septiembre de;,rnil novecientos setenta y nueve; 8) dos cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco cinco dos, el documento de EMBARGO, presentado por RAFAEL ANTONIO ESCOBAR ¿el diez de septiembre de mil novecientos setenta y nueve; 9) dos cero cero nueve cero seis cero seis ciiico cinco cinco seis, el documento de EMBARGO, presentado por RENE RODRIGUE^Z el ocho de octubre de mil novecientos setenta y nueve; 10) dos cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco seis uno, el documento de EMBARXjO, presentado por JOSÉ RAÚL MUÑOZ BARILLAS el ocho de octubre de mil novecientos setenta, y nueve; 11) dos cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco seis tres, el documento de REMATE, presentado por FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO el veinticinco de enero de mil novecientos noventa; 12) dos cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco seis seis^el documento de COMPRAVENTA, presentado por FEDECREDITO el ochote junio de mil novecientos noventa; 13) dos cero cero nueve cero seis cero seis cinco cinco séis^Vsiete, el--documento de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, presentado por FEDECREDITO el ocho de junio de mil novecientos noventa; 14) dos cero uno dos cero seis cero uno cuatro siete dos cinco, el documento de CANCELACIÓN TOTAL,(DE EMBARGO-, presentado por BILL CHRISTIAN CHAVEZ RODRÍGUEZ A/F. JOSÉ RAÚL MUÑOZ BARILLAS Y OTRA. Lo anterior de acuerdo a las condiciones qu© se pactaron en la escritura pública de compraventa número noventa y nueve de fecha dieciséis de mayo delmil novecientos noventa, ante el notario Francisco Rafael Guerrero Aguilar, específicamente en la cláusula dos del mencionado contrato. Esto con el objeto que.^se habilite la'inscripción registral de la referida escritura de compraventa, otorgada a favor del señor EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO TURCIOS MARTÍNEZ. Esto deberá cumplirse en un plazo máximo de un año contado a partir del día siguiente a la notificación de la presente sentencia. -.-..• . 3) ORDENASE A FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO Y DE BANCOS DE LOS TRABAJADORES, SOCIEDAD COOPERATIVA, DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse FEBECREDITO DE C.V. o simplemente FEDECREDITO A PAGAR AL SEÑOR EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO TURÓOS MARTÍNEZ en concepto de daño emergente, la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA. 4 ) ORDENASE A FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO Y DE BANCOS DE LOS TRABAJADORES, SOCIEDAD COOPERATIVA, DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse FEDECREDITO DE C.V. o simplemente FEDECREDITO A PAGAR AL SEÑOR EMILIO ALFREDO TURCIOS conocido por EMILIO ALFREDO»TURCIOS MARTÍNEZ en concepto de lucro cesante, la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA DOLAlüS DE LOS ESTADOS UNIDOS DÉ AMÉRICA. 5) ORDENASE A FEDERACIÓN DE CAJAS DE CRÉDITO Y DE BANCOS LOS TRABAJADORES, SOCIEDAD COOPERATIVA, DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse FEDECREDITO DE C.V. o simplemente FEDECREDITO al pago de las costas procesales generales por esta instancia, Arts. 271 y 272 del CPCM.. NOTIFIQUESE.