Apropiación de Inmueble a través de Remedición

EXPONGO EL SIGUIENTE CASO:

Un señor compra una porción de terreno urbano en un pequeño pueblo del Oriente del país en 1968 y posteriormente construye usurpando parte del terreno que pertenece a quien le vendió la porción de terreno mencionada. Con falsas promesas y aprovechándose de la confianza y parentezco con la víctima, retiene el terreno usurpado desde la década de los 80 cuando los hijos de la víctima no estaban en el país y había una corrupción generalizada en los encargados de ejecutar la ley en el país.

El 2001 el señor solicita una REMEDICIÓN sin conocimiento de los colindantes (que también son herederos de dicho inmueble) ni la citación requerida por ley. En dicha remedición incluye como propio el terreno que ha usurpado.

En los Registros de Catastro, las Escrituras Originales del inmueble y la extractada se mantuvieron sin modificaciones, concordando medidas y descripciones con la aceptación de herencia y certificación de propiedad más antiguas. El registro de propiedad del señor en el CNR se mantuvo sin modificaciones hasta las remediciones, donde incluyó el terreno usurpado.

En la Remedición, en observaciones simplemente han dicho que el terreno del señor es mayor al que aparece en las escrituras y lo han ingresado como su propiedad legal.

Al ser consultadosen años anteriores cuando se solicitó información el personal fué prepotente, despectivo y desinteresado en dar información sobre la situación de la propiedad. En Catastro Central en San Salvador, al hacer la consulta recientemente con un ejecutivo y consultar las escrituras originales, se sorprendieron y mencionaron que ha sido un grave error haber procesado esa remedición sin haber cotejado con los colindantes, pero asume que al haber sido procesado se le ha dado legalidad a las nuevas escrituras que incluyen el terreno usurpado y que en todo caso, es un problema que debe resolver la oficina Oriental, o las víctimas llevar a juicio a la persona que ha hecho la usurpación.

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HISTORIA:

Es un inmueble que reciben por herencia cuatro personas (madre que enviudó y sus tres hijos). En 1968 una persona convence a la madre de venderle una porción del terreno, aprovechando el parentezco y la confianza. Esta le vende sin la autorización del resto de los herederos que ya eran mayores de edad y su firma era requerida para la venta. Pero por aquellas fechas las leyes relativas eran prácticamente desconocidas para la mayoría de las personas y si había algún problema lo resolvían con algún soborno al encargado de ejecutar la ley. De esta manera, se procesó la venta de la porción del terreno sin cumplir todos los requisitos de ley para esta venta.

La porción del inmueble que se vendió tiene un aproximado de 15 x 13 mts. Hay un registro de esta venta en el Catastro que obtuvimos a través de una escritura extractada.

Pero, el mayor problema comienza cuando esta persona toma una pared de una antigua casa de adobe como los linderos de su terreno, tomándose 16x12 mts en la parte posterior del terreno, y una sección adicional en el frente que NO corresponden a ninguna escritura ni promesa de compra que le correspondiera. Con promesas mantiene a la señora, que le pagará el terreno y debido al parentezco entre el usurpador y la señora, la situación se mantuvo a nivel de conversaciones y acuerdos de palabra que se pagaría.

En 2004 la señora tiene un derrame cerebral producto de su preocupación en este asunto. En 2010 la señora hace la venta de propiedad a sus hijos para desligarse de este problema, por su delicada salud, sus hijos deciden apropiado no tocar el problema mientras tanto, y un año después muere.

A partir de ese momento, los hijos de la señora empiezan a indagar la situación de las escrituras encontrando lo siguiente:

El señor por su parte, hizo una REMEDICIÓN en su terreno en el 2001. Sin informar a los colindantes, y ayudado por su hija que es abogada, en la remedición simplemente toman en cuenta todo ese terreno que habían usurpado y queda registrado así "legalmente" en Catastro. El señor vuelve a hacer remedición por lo menos en una ocasión adicional, interpretamos que para dejar suficientes antecedentes en su registro de propiedad.

ACLARO que ninguna remedición contó con la citación ni la presencia de los colindantes. Aún así, fueron procesadas sin que aparentemente hayan tenido problemas.

Las Escrituras originales de la propiedad siguen sin modificarse, la única modificación es la venta que se realizó de la porción del terreno. Aún así, las escrituras del señor, GRACIAS a las remediciones, realizadas de forma ilegal, ha logrado que le incluyan todo el terreno que usurpó y colocado como apoderada legal a su hija que es abogada.

Ahora mismo, en Catastro, dicen que esta persona ha registrado la propiedad legalmente gracias a la remedición, que aclaro nuevamente, no ha cumplido con todos los elementos legales para validarse.

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PREGUNTAS

¿Qué solución sería más efectiva para este caso?

¿Puede una remedición, en esas circunstancias, tener mayor legalidad que las escrituras originales?

¿Afecta el tiempo que ha transcurrido para la validez de las alegaciones en favor de las víctimas?

Tomando en consideración que este señor puede tener contactos o amigos (incluso una hija abogada que es la apoderada legal de dicho inmueble), que le permitan saltarse las leyes y/o valerse de argucias legales, ¿cuales podrían ser algunas de las alegaciones que podrían hacer estas personas para ocultar la ilegalidad cometida?

Quiero añadir, que los afectados son de escasos recursos, quisieran evitar un gasto innecesario de abogados que en el peor de los casos hasta buscan dilatar los casos por ganar más dinero y al final no reditúa lo que se logra... así que, ¿podrían recurrir a la Procuraduría como una alternativa viable?

En caso de que sea más recomendable contratar un abogado, ¿qué tipo de abogado debería ser y cuánto sería un costo adecuado este tipo de casos?

Tomando en consideración que se preferiría evitar llegar a juicio, y lograr valerse principalmente de las escrituras como base para el dominio de propiedad, ¿Puede solicitarse una rectificación de medidas amparándose exclusivamente en las lecturas de las escrituras originales (que también están registradas correctamente en el CNR) invalidando las remediciones hechas ilegalmente sin necesidad de llegar a un juicio?



EN FIN, agradecería cualquier información que pueda permitir solucionar este problema lo más pronto posible. En Oriente estos problemas generan hasta muertes cuando no se buscan las alternativas correctas o simplemente la gente se frustra al no tener soluciones a reclamos legales y en cambio, otros, aprovechan los vacíos de la ley y el desconocimiento del resto para lograr sus fines.

Gracias de antemano por tomarse el tiempo de leer el caso y proponer una solución. Si algun detalle puede servir para solucionar favorablemente el caso, pero no lo he aclarado, háganmelo saber y lo incluiré.

Bendiciones.

-Puedes iniciar juicio de nulidad de diligencias y escritura de remedición y de su inscripción en el CNR.
-La escritura de remedición no tienen más valor que la de los antecedentes; ya que el origen de la remedición son por si mismas los antecedentes; y con ello compruebas la ilegalidad cometida.
-La ilegalidad como lo has explicado salta a la vista. Por lo tanto no hay alegación alguna, que puedan ellos hacer prevalecer ante la prueba documental que tienes (escritura de venta, fichas de catastro, etc)
-Si son de escasos recursos pueden efectivamente acercarse a la PGR.
-Si contratan abogado debe de ser especialista en área civil. Los honorarios dependerán del o los abogados, que consulten. Y nunca hay que olvidar que a veces lo barato sale caro.
-Y para tu última pregunta, definitivamente que no; ya que, según el CNR la parte que ha sido agregada a la remedición; según su decir, ha quedado ya catastrada como parte de la porción vendida; y solamente con una declaración de nulidad de diligencias de remedición y de inscripción, pueden dejar la correcta en el CNR. Si acaso hay una salida alterna al juicio; sería que el actual dueño de la parte apropiada, la segregue y se las devuelva en donación.

Muchas gracias Lic. Berrios por sus claras y concisas respuestas.

Efectivamente, coinciden con lo que el Jefe de Registro Castral del departamento en Oriente donde sucedió este caso ha explicado el día de ayer. Incluso, remarcó el hecho de contratar un buen abogado civil en este caso, pero que fuese de "total confianza" para evitar desilusiones. Agradezco nuevamente las respuestas.

Solo me queda una duda:

¿Podría valerse este señor de la Prescripción Adquisitiva (sea Ordinaria o Extraordinaria) si se le impugna la apropiación ilegal que ha logrado a través de la Remedición?

Digo esto porque el señor ha construido en dicho terreno y lo ha usado como propio desde que lo usurpó, al grado que en la actualidad alquila la casa porque está en el Centro Urbano de un pueblo en Oriente.

El señor usurpador, no es de escasos recursos, vive en una mansión en una zona exclusiva de San Salvador. Y aunque vivió por un tiempo en el inmueble en cuestión, ahora mismo lo usa como fuente de ingresos a través del alquiler. Por tanto, de algo estoy seguro, y es que no va a ceder el terreno tan fácilmente, y más debido al hecho que no ha aceptado dialogar voluntariamente.

Lo que no sé es si la prescripción adquisitiva le aplicaría y en qué casos podría alegarla.

Nuevamente, agradezco las respuestas anteriores, el tiempo que se toman para leer el caso y dar esta asesoría. Creo que estos problemas no son únicos. Comentando la situación ayer en Catastro pude observar que hay zonas catastrales con una gran cantidad de problemas similares.

No hay que olvidar, que nuestro país ha tenido un pasado donde las leyes valían poco más que nada si había dinero de por medio o alguna persona "muy imaginativa" con las leyes. Como resultado, muchas familias en estos pueblos se han visto hasta diezmadas porque recurren a la vieja "ley del talión".

Así como yo he podido ponerme al día leyendo en su foro, estoy seguro que otros en el futuro visitarán y encontrarán la utilidad de su asesoría. Y en casos donde hay personas que se aprovechan de otros, sea por ignorancia o miedo, es esperanzador ver que hay alguna posibilidad de obtener justicia legalmente.

A mi criterio no puede promover la prescripción adquisitiva de dominio; ya que los requisitos son buena fe, sin violencia, clandestinidad ni interrupción.
Y el usurpador ha tenido mala fe, desde el momento que remedió, ya que él sabia que el inmueble era de menor capacidad y valiéndose de la remedición usurpó el resto.
En el CNR para estos casos, pueden solicitar un estudio registral del inmueble; en él establecen el origen y movimientos que ha tenido el inmueble; el estado actual y justamente si hay o no ocupación de los inmuebles colindantes; es un tanto costoso, pero de mucha utilidad como en el caso que ha planteado.

Buenos días.

Como resulto el asunto?

Tuvieron los resultados que esperaban