EL PACTO DE RETROVENTA

No nos confundamos colegas la base legal antes citada 1683, no se esta refiriendo ha q se tiene q esperar a que pasen los cuatro años para recuperar el inmueble, esto es solo un parámetro en defecto de...les transcribire un extracto del razonamiento de la sala de lo civil al respecto, por cierto aparece entre otras sentencias en la proporcionada por mi buen amigo fran-vane...

el inc. 1° del Art. 1683 C.C., reza: "El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato".
Del contrato de venta con pacto de retroventa agregada a fs. 3,4 y 5 de la pieza principal, consta que se estipuló por las partes, un plazo de dos años contados a partir de la fecha del otorgamiento de dicho instrumento, consignándose expresamente que el plazo vencería el día dieciséis de agosto del año dos mil diez; de ahí que, el derecho de recobrar el inmueble de conformidad a la ley, caducó en esa fecha; y es que el pacto de retroventa, como se expresa en el concepto doctrinario antes transcrito, se rige por las reglas de la cláusula resolutoria a que se refiere el Art. 1350 C.C., es decir, por el cumplimiento de la condición, se extingue el derecho de recobrar el inmueble vendido. Sobre este punto, la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido:..."Esta Sala considera pertinente aclarar al recurrente, que por medio del contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recuperar
o recomprar la cosa vendida, pero tal facultad no es limitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años. Art. 1683 inc.1° C.C""

Si no es ninguna molestia Lic. HERBERTH, podria poner toda la resolucion, estoy interesado de saber de ella, y saludes para Ud, y bendiciones, e impresionados por la amalidad y la prontitud de entregar.... sus colegas en su lugar de trabajo .-

Como no, mi amigo..

121-2011-4
MARA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DE OCCIDENTE: Santa Ana, a las doce horas y treinta minutos del día catorce de septiembre de dos mil once.
El presente recurso de apelación del que se conoce en grado, ha sido interpuesto por la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES, de sesenta y cuatro años de edad, Ama de casa, de este domicilio, por medio de su Apoderado General Judicial Licenciado JAVIER EDUARDO GONZALEZ PARADA, de cuarenta y cuatro años de edad, Abogado, del domicilio de esta ciudad, en contra de la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, de sesenta años de edad, Cosmetóloga, de este domicilio, a fin de que dicha señora sea condenada a restituir a la demandante un inmueble de su propiedad situado en Avenida Fray Felipe de Jesús Moraga, entre novena y séptima calle poniente, casa número diecinueve, Barrio Santa Lucia, de esta ciudad.
El fallo apelado es el de la sentencia de las ocho horas con dieciséis minutos del día ocho de julio de este año, pronunciado por el señor Juez Tercero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, en el proceso antes dicho, el que literalmente dice: ""Por las razones expuestas , disposiciones legales citadas, y lo que disponen los Articulos 1, 2, 11, 15, 23 y 172 de la Constitución de la Republica de El Salvador, 11, 750, 1316, 1332, 1333, 1338, 1417, 1552 inc. 1° y 1553 del Código Civi; 2, 10, 14, 15, 144 inciso 2°, 213, 217, 218, 272 inc. 1°, 316, 317, 330, 331, 334, 335, 341, 345, 353, 354, 356, 417 del Código Procesal Civil y Mercantil a NOMBRE DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR, EL SUSCRITO JUEZ FALLA: a) Desestimase totalmente la pretensión reivindicatoria incoada por el Licenciado Javier Eduardo González Parada, en su calidad de representante procesal de la señora Gladis Haydee Amaya de Fuentes en contra de la señora Duna Magdalena Lemus; b) Declárese la nulidad absoluta del contrato de compraventa de inmueble con pacto de retroventa otorgado a favor de la señora Gladis Haydee Amaya de Fuentes, por la señora Dulia Magdalena Lemus, en esta ciudad, a las ocho horas con treinta minutos del día dieciséis de agosto del año dos mil ocho, ante los oficios notariales del Licenciado Carlos Peñate Hernández; c) Ordenase a la señora Dulia Magdalena Lemus, entregar en favor de la señora Gladis Haydee Amaya de Fuentes, la cantidad de sesenta mil dólares de los Estados Unidos de América, para lo cual se le concede el plazo máximo de veinte días hábiles posteriores a que adquiera firmeza la presente resolución, en caso contrario, queda expedito el derecho a la demandante para solicitar la ejecución forzosa de dicha prestación; d) Condenase en costas a la señora Gladis Haydee Amaya de Fuentes y e) Una vez la presente sentencia cause estado, librese oficio al Centro Nacional de Registros, dirigido al jefe del Registro de la Propiedad Raiz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente, ordenando que, a consecuencia de la nulidad declarada en esta sentencia, se cancele la inscripción del contrato de compraventa de inmueble con pacto de retroventa, a favor de la señora Gladis Haydee Amaya de Fuentes, otorgada por la señora Dulia Magdalena Lemus, en esta ciudad, a las ocho horas con treinta minutos del día dieciséis de agosto del año dos mil ocho, ante los oficios del Licenciado Carlos Peñate Hernández. La presente sentencia ha sido dictada por el Licenciado Melvin Mauricio Peñate Sánchez, y se advierte a las partes que la misma puede ser controlada mediante recurso de apelación. Notifiquese.""
I-ANTECEDENTES DE HECHO.
HECHOS INVOCADOS EN LA DEMANDA Y PRETENSION.
El Abogado JAVIER EDUARDO GONZALEZ PARADA, en la calidad en que actúa, en su demanda de fs. 1 a 3 de la pieza principal, manifestó: ""En conformidad con la escritura Publica de compraventa con Pacto de retroventa, otorgada ante los oficios del notario Carlos Peñate Hernández, a las ocho horas treinta minutos del día dieciséis de agosto de dos mil ocho, la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, vendió por el precio de SESENTA MIL DOLARES de los Estados Unidos de América, a favor de mi poderdante un inmueble urbano antes rustico, situado en el Cantón Santa Lucia, hoy Barrio Santa Lucia, de esta ciudad, que formó parte de otro mayor, de una extensión superficial de MIL CIENTO SESENTA Y TRES METROS SESENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS. Que según el tenor de lo convenido en el contrato relacionado, la demandada DULIA MAGDALENA LEMUS, hizo la tradición del dominio, posesión y demás derechos que le correspondían en el inmueble relacionado, a mi mandante y además se lo entregó materialmente. El pacto de retroventa se estableció en el sentido que la demandada se reservaba el derecho de recobrar el inmueble vendido en el plazo de dos años, contado a partir de la fecha del otorgamiento, el cual venció el dia dieciséis de agosto del año dos mil diez, si pagaba a mi mandante la cantidad de sesenta mil dólares. Que la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, se ha posesionado del inmueble de mi propiedad de mi cliente, sin ninguna justificación legal moral, ni ética, pues la posesión que detenta no esta respaldada por contrato de arrendamiento, uso o habitación, o como mínimo autorización alguna, no permitiendo a mi mandante tomar o realizar sobre el inmueble en cuestión, los actos que como legitima propietaria le corresponden. Que con instrucciones de mi mandante, y con base a los arts. 745, 747, 752, 763, 891, 892, 895, 897 y siguientes todos del Código Civil, 239 y 240 del Código Procesal Civil y mercantil, vengo a ejercer la acción de reivindicación o de dominio a que me he referido, por lo que a Usted PIDO: a) se me admita la presente demanda. b) Me tenga por parte en el proceso que inicio, c) se agregue con las formalidades de ley, la documentación que acompaño,
d) se emplace a la demandada para estar a derecho ante su autoridad. E) en sentencia definitiva y mediante la prueba que ahora aporto, y la que después aportaré, se condene a la demandada DULIA MAGDALENA LEMUS, a restituir a su dueña la posesión del inmueble a que hice referencia, y se le condene al pago de las costas procesales, a los daños y perjuicios a que hubiere lugar.""
II-ALEGATOS DE LAS PARTES EN ESTA INSTANCIA.
PARTE APELANTE:
En su escrito de Apelación, la parte apelante fundamenta el recurso, en el hecho que el juez introdujo al proceso hechos que no habían sido propuestos por las partes, que no valoró la prueba que aportó al proceso, y que no obstante la parte demandada no aporto ninguna para demostrar los hechos alegados, haciendo apreciaciones subjetivas e infundadas en el derecho e infringiendo normas y garantías procesales, específicamente el de congruencia, el de legalidad, y el dispositivo, desestimó su pretensión y declaró nulo el contrato de venta con pacto de retroventa que es la base de la acción de su mandante, ordenándole a la parte demandada pagara el precio del contrato de venta con pacto de retroventa, no obstante dicha cláusula había caducado. Con base a lo anterior, la recurrente, pidió que se revoque la sentencia venida en apelación y se pronuncie la que corresponde, es decir estimando la acción reivindicatoria, y se condene a la demandada a restituirle a su mandante el inmueble de su propiedad. PARTE APELADA :
En esta instancia, los Abogados de la Parte apelada, se opusieron a todos y cada uno de los puntos que se argumentan en el escrito de apelación, ya que según ellos, se pretende reivindicar un inmueble que fue vendido en forma simulada, ya que se documentó una deuda que no existe en un contrato de compraventa con pacto de retroventa, la cual dicen los Abogados de la parte apelada, no tiene ningún valor; alegan que la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, fue objeto de un fraude debido a que compró el inmueble objeto de la disputa por el precio de ciento noventa mil dólares, quedando un resto pendiente de sesenta mil dólares, de los que para garantizar su pago, se otorgó un contrato de venta con pacto de retroventa sobre el mismo inmueble media hora despues que lo había comprado, habiéndosele dicho que el plazo para pagar dicho resto era de tres años, cuando en realidad en dicho contrato se consignó dos años; tampoco le explicaron que documento iba a firmar, ni escuchó cuando supuestamente se le leyó el mismo, puesto que su mandante padece de sordera casi total; por ese motivo, solicitaron que se practicara peritaje en el instituto de medicina legal para establecer que dicha señora, según dijeron los Abogados de la parte apelada, no estaba en sus plenas facultades para otorgar el contrato en mención, petición que fue declarada no ha lugar por esta Cámara, por no concordar con los supuestos establecidos en el Art. 514 CPCM., alegaron además, que no se demostró el dominio de la propiedad, ni la posesión del inmueble, puesto que la compraventa con pacto de retroventa, aunque se encuentre inscrita, no es válida, y la posesión no es susceptible de probarse con la declaración de parte, sino con testigos, pidiendo que en base a la justicia, y la sana critica, se permita seguir a su mandante en la posesión del inmueble, se confirme la sentencia venida en apelación, y se condene a la parte actora a las costas de esta instancia. III-FUNDAMENTOS DE DERECHO DE ESTA CAMARA. Habiéndose establecido los puntos en que fundamenta el recurso la parte apelante, y los alegatos en que funda su oposición la parte apelada, se procede a su análisis, comenzando primeramente con los alegatos de oposición de la parte apelada.
El alegato de los Abogados de la parte apelada, se circunscribe al hecho que, su mandante, con base a un fraude, sufrió un detrimento en su patrimonio de ochenta mil dólares y la pérdida de su casa que había comprado inicialmente a la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES que es la misma que es objeto de este proceso. De la escritura pública de compraventa con pacto de retroventa, la cual corre agregada de fs. 3 a 4 fte y vto, de la pieza principal, consta que la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, vendió a la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES, un inmueble urbano, situado en el cantón santa lucia, hoy Barrio Santa Lucia de esta ciudad, de una extensión de mil ciento sesenta y tres metros cuadrados, por la cantidad de sesenta mil dólares de los Estados Unidos de América, reservándose dicha vendedora el derecho de recobrar el inmueble vendido, pagando la cantidad de sesenta mil dólares en el plazo de dos años, el cual vencería según consta en dicho instrumento el día dieciséis de agosto de dos mil diez, venta que se encuentra inscrita a favor de la compradora a la matricula dos cero cero uno ocho cuatro nueve tres- cero cero cero cero cero, asiento seis.
Mediante el escrito de contestación de la demanda el cual corre agregado de fs. 14 a 16 de la pieza principal, se introdujeron al proceso los hechos que, según el abogado de la parte apelada, dieron motivo al contrato de compraventa con pacto de retroventa arriba relacionado, consistiendo éstos, que con dicho contrato se estaba respaldando el pago de sesenta mil dólares que quedaron pendientes del precio total de la venta que fue de ciento noventa mil dólares, habiendo hecho un pago parcial de ciento treinta mil dólares. Es de hacer notar, que a pesar que los Abogados de la parte apelada sostienen que a su mandante no le dijeron que documento iba a firmar en ese acto, sorprendiendo de esta forma la buena fe de ésta, en el escrito de contestación de la demanda, el Abogado CARLOS HUGO VALIENTE SANDOVAL, anterior Apoderado de la parte apelada, afirma que para respaldar el pago de los sesenta mil dólares pendientes, tanto la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES como su esposo, "convinieron" con su "mandante", en que se firmara la venta con pacto de retroventa antes dicha; con esto quedan desvanecidas las afirmaciones de los Abogados de la parte apelada, pues de esta afirmación, se deduce que la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, estaba conciente de lo que estaba firmando como de los efectos que produce el pacto de retroventa, pues en la parte final de dicho instrumento, el notario hace constar que se les leyó íntegramente el contenido del instrumento a las partes contratantes y que se les explicó por el notario los efectos del mismo.
Con relación a que el contrato de venta con pacto de retroventa, es un documento al que debe restársele valor, por las circunstancias en que se otorgó, esta Cámara es del criterio que debe de estarse al valor que la misma ley le otorga, ( Art. 341 CPCM. ) pues es un instrumento publico autorizado por un profesional autorizado para ejercer el notariado, y firmado por personas capaces en el pleno uso de sus facultades mentales, pues a pesar de la alegaciones hechas por el apelado, que por cierto, no se demostraron en la secuela del proceso, la venta se reputa perfecta, ya que se han cumplido en su otorgamiento las formalidades que exigen los Arts. 667 y 1605 C.C.
Con relación a los alegatos de la parte apelante, esta Cámara es del criterio que se han demostrado los tres elementos o requisitos necesarios para que prospere la acción reivindicatoria; el dominio o propiedad, la determinación o singularizacion de la cosa, y la posesión de la demandada, estos son los extremos que según la ley y la doctrina deben de demostrarse para que el dueño de la cosa pueda obtener la sentencia de merito que satisfaga sus pretensiones; del desfile probatorio aportado al proceso por el actor, resulta que tales elementos se han probado con la escritura publica de compraventa con pacto de retroventa certificada ante notario, la cual se encuentra debidamente inscrita en el registro de la propiedad de este departamento y agregada de fs. 3 a 5 de la pieza principal; con la declaración de parte demandada y reconocimiento judicial realizado por el Juez Aquo en el inmueble a reivindicarse, y con el plano extendido por el Instituto Geográfico y del Catastro Nacional, Centro Nacional de Registros el cual consta agregado a fs. 8 de la pieza principal; siendo así, se debió de acceder a lo pedido por el actor en su demanda y no desestimar la acción reivindicatoria.
Ahora bien, como el apelante en su escrito de apelación, denuncia la infracción de principios procesales y Constitucionales, entraremos al análisis de cada uno de ellos, comenzando con los procesales.
IV_ DE LA VIOLACION DE LOS PRINCIPIOS DE CONGRUENCIA, LEGALIDAD, DISPOSITIVO Y EL DE APORTACION.
PRINCIPIO DE CONGRUENCIA: El Art. 218 CPCM. Establece: ""Las sentencias deben de ser claras y precisas y deberán resolver sobre todas las pretensiones y puntos litigiosos planteados y debatidos. El Juez deberá ceñirse a las peticiones formuladas por las partes, con estricta correlación entre lo que se pide y lo que se resuelve. No podrá otorgar mas de lo pedido por el actor, menos de lo resistido por el demandado, ni cosa distinta a la solicitada por las partes. Sin alterar la petición y con respecto a los hechos alegados por las partes como base de sus causas de pedir, el juzgador podrá emplear los fundamentos de derecho o las normas jurídicas que considere mas adecuadas al caso, aunque no hubieran sido invocados por las partes. Otro tanto, se establece para la segunda instancia en el inciso segundo del Art. 515 CPCM., el cual reza: ""La sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de apelación.""
Uno de los principios básicos del Proceso civil es el principio de congruencia, que consiste básicamente en la concordancia que debe mediar entre las peticiones formuladas en la demanda y la decisión tomada por el juez en la sentencia; así, según nuestra doctrina, la congruencia puede violarse como consecuencia de tres aspectos : la plus o ultrapetita, si se otorga mas de lo pedido, extra petita, si se otorga algo distinto de lo pedido, y citra petita, si no se resuelve sobre algún punto que fue pedido, es decir, cuando el juez deja de considerar en la sentencia algunos de los pedimentos o pretensiones formuladas por el actor o demandado, o guarda silencio sobre las excepciones que de acuerdo con la ley son materia de pronunciamiento expreso...Revista de derecho Civil, año 2003, Pág. 10. En el sublite, según consta del acta de fs. 51 fte y vto, al 52 fte.,p.p., quedó fijado como objeto del debate: por la parte actora, la posesión ilegitima del inmueble urbano situado en el cantón Santa Lucia, hoy Barrio Santa Lucia, avenida Fray Felipe de Jesús Moraga, entre novena y séptima calle poniente, casa numero diecinueve de esta ciudad, por parte de la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, y la consecuencia restitución de dicho inmueble a su legitima propietaria, como la condena en costas a la primera; y por la parte demandada, el incumplimiento de obligaciones contenidas en el acta notarial agregada a fs. 32 de la pieza principal por parte de la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES, que consisten básicamente en reparaciones del inmueble que trata de reivindicarse; que como consta de la sentencia de mérito, y no obstante el Juez Aquo, resolvió declarando no ha lugar sobre la acción reivindicatoria ejercida por el actor, fue incongruente en cuanto a la pretensión y objeto del debate establecido por la misma parte demandante en la audiencia preparatoria y aún con la misma parte demandada, al declarar de oficio la nulidad del documento base de la acción, y ordenar el pago de sesenta mil dólares de los Estados Unidos los que debió de pagar la demandada, según consta del contrato de venta con pacto de retroventa, en el plazo fijado en el mismo; tal incongruencia, constituye incluso una infracción de los requisitos internos de la sentencia, y por ende es un motivo de casación ya que conforme lo indica el Art. 523 inciso segundo CPCM., el juez no puede otorgar mas de lo pedido por el actor, menos de lo resistido por el demandado o cosa distinta a la solicitada por ambas partes, pues lo resuelto por el Juez Aquo, como se dijo, no fue objeto del debate ni de reconvención por la parte demandada, que era la única forma en que el Juez en este mismo proceso, pudiera conocer de dicha nulidad. DEL PRINCIPIO DISPOSITIVO.
EL Art. 6 CPCM., establece que la iniciación de todo proceso civil o mercantil corresponde al titular del derecho subjetivo o interés legítimo, asimismo que las partes podrán efectuar los actos de disposición intraprocesales que estimen convenientes para terminar el proceso, como recurrir de las resoluciones que le sean gravosas. El carácter rogado del proceso en nuestra legislación, se determina por la iniciativa de las partes para promover un proceso determinado que en definitiva garantiza el ejercido del derecho de acción y el de la tutela jurisdiccional; así, a diferencia del proceso inquisitivo, el dispositivo se basa en el personalísimo ejercicio del derecho de acción o en su caso el de defensa que queda a disposición de las partes; la disponibilidad de la acción, a que la disposición últimamente citada se refiere, no se contrae exclusivamente a los actos de disposición intraprocesales que las partes estimen convenientes para la terminación del proceso, sino que incluye además el "poder" exclusivo de las partes, sin ninguna injerencia judicial, para la delimitación del objeto del debate, el cual irrefutablemente es decisión del actor y del demandado y eventualmente del tercero. Así las cosas, resulta que en el presente caso, al alejarse el juez del objeto del debate e incorporar, conocer y decidir sobre hechos que no fueron alegados por ninguna de las partes, ha infringido directamente el principio dispositivo.
DEL PRINCIPIO DE APORTACION.
Íntimamente ligado al principio dispositivo, encontramos el principio de aportación; el inciso primero del Art. 7 CPCM., establece: "Los hechos en que se fundamente la pretensión y la oposición que se conoce en grado en el proceso solo podrán ser introducidos al debate por las partes." Con dicho principio se establece además que la carga de la prueba corresponde exclusivamente a las partes y debe de ceñirse exclusivamente a los hechos alegados por éstas dentro del proceso. Si bajo el principio dispositivo las partes, y no el tribunal, son quienes determinan sobre que relación o estado jurídico quieren que se discuta y decida, por el principio de aportación sabemos que el Juez tampoco puede ayudar a las partes a elaborar el relato de los hechos jurídicamente relevantes que sirven para sustentar sus pretensiones, y muchos menos proponer e incorporar hechos de los que ninguna de las partes ha demostrado el mas mínimo interés; elementos como: inexistencia real de la compraventa, simulación, objeto y causa ilícita, evidente astucia, ardid o provecho desmedido y la nulidad, son algunos ejemplos de los hechos que el juez ha incorporado por su propia iniciativa al proceso, tratando de adecuar la valoración de la prueba vertida a la comprobación de los mismos; en todo caso, los medios de prueba aportados por las partes en el proceso, por este principio deben de ser valorados bajo la sujeción de los hechos objeto del debate, no a hechos que con base a la misma prueba, ha inventado el juez y que son completamente ajenos al litigio, ya que la parte demandada no cuestionó en nada la validez del contrato de venta con pacto de retroventa, ni mucho menos hizo reconvención al respecto.
DEL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
El inciso primero del Art. 3 CPCM., reza: "Todo proceso deberá tramitarse ante juez competente y conforme a las disposiciones de este Código, las que no podrán ser alteradas por ningún sujeto procesal". Este principio persigue asegurar que todos los actos del proceso se rijan por lo establecido de manera previa por el Código, sin que se pueda desconocer o inaplicar sus reglas, ni mucho menos adecuar el contenido de las mismas a voluntad del juez o las partes; según lo antes apuntado, podría inferirse que este principio opera únicamente a nivel de la normativa secundaria procesal, pero en un sentido amplio y visto desde la normativa constitucional, rige toda la actividad estatal, se extiende al sistema normativo como unidad, es decir, la legalidad supone el respeto al orden jurídico en su totalidad, lo que comprende desde luego a la Constitución...( Sentencia de amparo 775-99 del 6 de noviembre del 2000 y 702 del 6 de noviembre de 2000).
En el sublite esta muy claro que el juez se ha excedido en las atribuciones que la norma secundaria y aun la Constitución le han otorgado, pues al aplicar inadecuadamente el Art. 1553 C.C., y declarar una nulidad que no fue objeto del debate, esta desobedeciendo el mandato legal y dejando desprotegida a la parte apelante en su derecho de propiedad, a pesar que dicho derecho esta tutelado en el Art. 2 Cn. En efecto, el Art. 86 inciso último Cn. Establece: ""Los funcionarios del gobierno son delegados del pueblo y no tienen mas facultades que las que expresamente les da la ley."" A su vez el Art. 172 Cn., inciso penúltimo reza: ""Los Magistrados y Jueces, en lo referente al ejercicio de la función jurisdiccional, son independientes y están sometidos exclusivamente a la Constitución y a las leyes""
De ahí que, al desconocer el Juez Aquo, los principios básicos que rigen las relaciones contractuales entre las partes e ignorar la normativa expresa para decidir sobre tales controversias, (que incluye además los principios antes mencionados) el juez también ha violado el principio de legalidad, que debe regir no solo a la tramitación del proceso, sino especialmente a toda decisión del órgano jurisdiccional.
V-DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA Y DE LA NULIDAD DE LA MISMA DECLARADA POR EL JUEZ AQUO.
Según, el diccionario de Ciencias jurídicas Políticas y sociales, de Manuel Osorio, Pág. 527, el pacto de retroventa llamado también de retrovendendo, de retraer o, abreviadamente, de retro. Consiste en conceder al vendedor, la facultad de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución. La venta con esa cláusula se reputa hecha bajo condición resolutoria""; dicho contrato se encuentra regulado en nuestro Código civil en el Art. 1679, el cual establece: "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, en defecto de esta estipulación, lo que haya constado en la compra." A su vez, el inc. 1° del Art. 1683 C.C., reza: "El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato".
Del contrato de venta con pacto de retroventa agregada a fs. 3,4 y 5 de la pieza principal, consta que se estipuló por las partes, un plazo de dos años contados a partir de la fecha del otorgamiento de dicho instrumento, consignándose expresamente que el plazo vencería el día dieciséis de agosto del año dos mil diez; de ahí que, el derecho de recobrar el inmueble de conformidad a la ley, caducó en esa fecha; y es que el pacto de retroventa, como se expresa en el concepto doctrinario antes transcrito, se rige por las reglas de la cláusula resolutoria a que se refiere el Art. 1350 C.C., es decir, por el cumplimiento de la condición, se extingue el derecho de recobrar el inmueble vendido. Sobre este punto, la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido:..."Esta Sala considera pertinente aclarar al recurrente, que por medio del contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recuperar
o recomprar la cosa vendida, pero tal facultad no es limitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años. Art. 1683 inc.1° C.C""
El Juez Aquo fundamenta su decisión en el hecho que considera que en el documento base de la acción, consistente en la venta con pacto de retroventa, ha habido un objeto y causa ilícita, concluyendo que tal contrato es inexistente por haber habido una simulación absoluta e ilícita; externa que la elaboración de tal contrato esta constituido por el afán de la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES de despojar a la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, del inmueble objeto de este litigio, aduciendo que ha habido un aprovechamiento ilícito y desmedido por parte de la primera contratante, por lo que consideró necesario hacer prevalecer la justicia, ya que considera que todo juzgador debe de ejercer un control activo sobre las actuaciones de las partes que sean contrarias a la justicia; por estos motivos, fundamentándose en la facultad que, según dicho juzgador, le otorga el Art. 1553 C.C., declaró la nulidad del contrato de venta con pacto de retroventa antes aludido.
A pesar de la argumentación del Juez Aquo que se basa prácticamente en un personalísimo afán de justicia, esta Cámara considera necesario establecer la validez del contrato en referencia, por lo que es necesario realizar un breve examen sobre la procedencia de la declaratoria de nulidad de dicho contrato, pero con sujeción a la normativa secundaria y Constitucional que es la que debió de aplicarse.
En efecto, el Art. 1553 C.C., establece: "La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el Ministerio publico en el interés de la moral o de la ley y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de treinta años."" Nuestra doctrina en materia civil sobre este punto ha sostenido: ""Si un instrumento de venta de un inmueble reúne las formalidades indicadas en el art. 667 inc. 2° y 1605 C, y no aparece en el de manifiesto ninguna nulidad absoluta, no puede ser declarado nulo de oficio con base en el Art. 1553 C.C. Para que un acto o contrato sea declarado nulo, siempre que la nulidad no aparezca de manifiesto del mismo, es necesario que se alegue como acción por quien tiene derecho a hacerlo,
o como excepción, en cuyo caso producirá el efecto de que se niegue eficacia jurídica a dicho acto o contrato, sin llegar a hacerse una declaratoria expresa de nulidad"".. Revista Judicial de 1960, Pág. 627...El subrayado es de esta Cámara... De lo anterior se deduce, que el elemento esencial del que arranca la facultad del juez para declarar de oficio la nulidad de un contrato, aparece del texto del mismo, por ende, el juzgador, en ningún caso, necesita de la incorporación de elementos o hechos ajenos que no constan del contrato. En el sublite el juez Aquo, sostiene que con la prueba testimonial y declaración de parte contraria quedó evidenciado, que en realidad existió una simulación de venta propiciada por la necesidad de la parte apelada en adquirir el inmueble objeto de la disputa, lo que indica que los elementos de juicio que le sirvieron para decidir sobre la declaratoria de nulidad, fueron tomados fuera del contenido del susodicho instrumento; y es que ningún juzgador, puede autoatribuirse facultades que la ley no le otorga con el pretexto de hacer prevalecer una justicia que resulta obviamente unilateral y que esta impregnada de subjetivismo y falta de imparcialidad; para mayor abundamiento, esta Cámara se permite transcribir, la máxima que resume el criterio sostenido por la Sala de lo Civil en la Sentencia 97-2003 de las nueve horas del día ocho de octubre de dos mil tres, la cual dice: "La facultad que tiene el juzgador para decidir sobre la nulidad absoluta, esta sujeto a tres circunstancias: Que la nulidad aparezca de manifiesto en la celebración del acto o contrato; que en el curso del juicio se haya alegado el acto y contrato como originario de derechos u obligaciones para las partes; y que al litigio concurran todos los que han intervenido en la celebración del acto, para que se respete el principio general que enseña que la declaración de nulidad del acto o contrato no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron:"" El ultimo requisito nos indica desde luego, quienes deben de intervenir en el respectivo proceso de nulidad, no quien puede ejercer la acción, pues de la parte ultima del Art. 1553 C.C., se deduce que puede hacerlo quien tenga interés legitimo en la nulidad, con excepción del que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; así, queda excluido de la facultad de poder alegar dicha nulidad quien intervino en dicho acto o contrato, sabiendo o debiendo saber los efectos del mismo; y evidenciado que no se cumplieron ninguno de estos tres requisitos para declarar la nulidad del contrato; en el caso de autos, si bien es cierto las partes tenían la intención de asegurar el pago del precio de la venta celebrada entre ellos minutos antes, lo que pudieron hacer por medio de un mutuo hipotecario o en otro documento de obligación, como lo afirma el juez Aquo, pretendiendo sustituir la voluntad de las partes, convinieron para asegurar dicho pago, en la celebración de una venta con pacto de retroventa, coma lo ha expresado la misma parte apelada por medio de su primer Apoderado; la simulación que menciona el juez de la causa para fundamentar su fallo, tiene el transfondo de asegurar el pago del precio de la venta, y la consecuente devolución del inmueble al vendedor dentro de un plazo fijado por ellos mismos, lo que constituye en si una causa licita, no implica como lo sostiene el juzgador, que se ha despojado fraudulentamente y de inmediato de su propiedad a la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, pues esta tuvo dos años para efectuar el pago, y además de este plazo tuvo dos meses mas que le otorgó la parte apelante, como consta en el acta notarial que consta a fs 32 de la pieza principal, lo que desvanece la mala fe que se le atribuye a ésta. Bajo ningún concepto puede constituir mala fe el hecho que la demandante no quiso recibir el pago del precio una vez caducado el plazo del pacto de retroventa y aun después de la prorroga otorgada; aun así, si fuera cierto que el pago lo ofreció en tiempo, circunstancia que tampoco se demostró en autos, el acta de prórroga por dos meses mas después de que caducó el plazo original, firmado por ambas partes, es prueba suficiente para corroborar que la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, no había efectuado el pago después de que caducó el primer plazo; por otra parte, perfectamente pudo haber cumplido con dicha obligación, mediante la figura del pago por consignación, mediante el cual el pago es valido aun en contra de la voluntad del mismo acreedor .
En esencia, el contrato de compraventa con pacto de retroventa, es válido, pues se han cumplido para su otorgamiento con los requisitos de forma regulados en los Arts. 667 y 1605 CC, pues no se ha probado en autos, ninguna de las causales de nulidad denunciadas por el Juez Aquo; asimismo esta Cámara es del criterio que también se ha cumplido con el Art. 1316 C.C., pues las partes, según consta del mismo contrato, son perfectamente capaces, han consentido en dicho contrato, y ha habido un objeto y causa licita como ya se dijo, además dicha enajenación no se encuentra dentro de los supuestos que establece el Art. 1335 C.C., para calificarla de ilícita, por lo que la venta, según la normativa expresada, se reputa perfecta, con mas razón de que se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la propiedad de este departamento.
VI-DEL PRINCIPIO DE AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD Y DEL DERECHO A LA LIBRE CONTRATACION.
Este Tribunal estima, que aunque podría considerarse de injusto el negocio jurídico celebrado entre las partes, son ellas mismas quienes han establecido sus derechos y obligaciones y los propios alcances del contrato en que convinieron, mediante el ejercicio de su libre arbitrio. Es de vital importancia para decidir asuntos como el presente, ceñirse al principio de la autonomía de la voluntad y al derecho de libre contratación de las partes, pues de lo contrario se estaría cometiendo el error de caer en un falso idealismo de justicia y de faltar al deber de imparcialidad a que todo juez esta obligado.
En nuestra legislación y para efectos de contratos y obligaciones, opera la autonomía de la voluntad, principio fundamental en cuya virtud los individuos tienen la potestad para regular sus propios derechos y obligaciones con base a su propia libertad de contratación. Los jueces por tanto, carecen de facultades para modificar los contratos concertados por las partes, so pretexto de equidad y justicia, como ha sucedido en el presente caso; la fuerza obligatoria de todo contrato arranca por ende, de la voluntad de las partes. El Art. 1416 CC., establece:""Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes y solo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales."" Dicho precepto nos indica de una manera singular la fuerza obligatoria del contrato para las partes que han convenido en el mismo, y es que para éstas, el contrato constituye una verdadera ley en particular, a las que deben sujetarse en sus mutuas relaciones del mismo modo que las leyes propiamente dichas. Todo contrato nace del acuerdo de voluntades, que es el que determina los efectos que aquel ha de producir así como su extensión, alcance y duración, y en esto consiste precisamente el principio llamado de autonomía de la libertad, que en materia de obligaciones y contratos no es mas que la libertad de que gozan las personas para acordar los contratos que deseen y en la forma que deseen, siempre y cuando no vayan en contra de principios legales, y el orden publico. Tal libertad de contratar es reconocida y garantizada efectivamente en el Art. 23 Cn., el cual establece: "Se garantiza la libertad de contratar conforme a las leyes. Ninguna persona que tenga la libre administración de sus bienes puede ser privada del derecho de terminar sus asuntos civiles
o comerciales por transacción o arbitramento. En cuanto a las que no tenga esa libre administración, la ley determinará los casos en que puedan hacerlo y los requisitos exigibles"". En consecuencia, ""la libertad de contratación es un derecho respetado por la Constitución de la Republica de El Salvador y en el que obviamente va implícito el acuerdo de partes"" De lo anterior se colige que las leyes relativas a los contratos son, por lo general, supletorias a la voluntad de las partes y solo se aplican ante el silencio de éstos, de donde la misión del juez en caso de un litigio es la de interpretar y restablecer aquella voluntad, pero no crearla ni muchos menos sustituirla por la de los contratantes; tal criterio han sido sustentado en repetidas ocasiones por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia y forman parte de nuestra doctrina nacional...Revista de Derecho Civil año 2003, Pág. 42 y Argumentaciones y motivaciones judiciales de Cámaras de lo Civil, años 2003, 2004, 2005, Págs. 90 y 91.
Así las cosas, resulta que con la sentencia venida en apelación, la que se ha pronunciado fuera de todo contexto legal, se han violentado los derechos y principios procesales antes dichos, se ha violentado el derecho de propiedad de la parte apelante, al ordenarse con dicho fallo, la nulidad y la cancelación registral del titulo que ampara su dominio, lo que equivaldría a despojársele del inmueble que se trata de reivindicar, faltándose además al deber de imparcialidad, pues el Juez aquo, en su afán de Justicia, se ha convertido para el presente caso, en un tenaz defensor de los intereses de la parte apelada sin escatimar las consecuencias legales de su mala actuación, dictando resoluciones contrarias a la ley, por lo que se le exhorta que en lo sucesivo sea mas celoso en sus actuaciones, sujetándose al cumplimiento de la Constitución y las leyes, para lo cual se le tomó la protesta de ley. Art. 235 Cn; en consecuencia, por lo antes apuntado, resulta improcedente accederse a lo pedido por la parte apelada en esta instancia, por lo que debe de declararse no ha lugar;asimismo debe de revocarse la sentencia apelada, estimándose la acción reivindicatoria incoada por el actor en su demanda por haberse probado los extremos o elementos de la acción reivindicatoria con la prueba aportada, la que fue valorada en su conjunto, conforme lo dicho en el considerando III de esta sentencia, a excepción de los daños y perjuicios, por no haberlos especificado y no haber aportado prueba al respecto; no habrá tampoco especial condenación en costas para ninguna de las partes, debido a que la estimación de la pretensión del actor no ha sido total, debiendo pagar cada parte las costas causadas a su instancia conforme lo indica el Art. 272 inc. 2° CPCM.
POR TANTO: de acuerdo a lo antes expuesto, y en base a los Principios de Congruencia, Legalidad, dispositivo y de aportación, de autonomía de la voluntad y del derecho a la libre contratación; artículos 2, 12, 18 y 23 Cn., Artículos 217, 218, 219, y 515 del Código Procesal Civil y Mercantil, a NOMBRE DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR, FALLAMOS: a) Revócase en todas sus partes la sentencia pronunciada a las ocho horas con dieciséis minutos del día ocho de julio de este año, por el señor Juez Tercero de lo Civil y Mercantil en el presente proceso. b) Declárase no ha lugar lo pedido por los Abogados de la parte apelada en esta instancia. c) ESTIMASE LA ACCION REIVINDICATORIA incoada por la señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES, por medio de su Apoderado General Judicial Licenciado JAVIER EDUARDO GONZALEZ PARADA; en consecuencia, ORDENASE a la señora DULIA MAGDALENA LEMUS, de generales indicadas al inicio de esta sentencia, que restituya a la demandante, señora GLADIS HAYDEE AMAYA DE FUENTES, el inmueble situado en Avenida Fray Felipe de Jesús Moraga, entre novena y séptima calle poniente, casa numero diecinueve, Barrio Santa Lucia, de esta ciudad, el cual ha sido objeto de este litigio, dentro del plazo de quince días hábiles contados a partir del siguiente en que cause ejecutoria la presente sentencia; de lo contrario, la misma podrá hacerse efectiva a instancia de parte, mediante la ejecución forzosa conforme lo indica el Art. 551 CPCM.; d) No ha lugar sobre la condena de daños y perjuicios reclamados por el actor en su demanda, y no hay especial condenación en costas. Devuélvase la pieza principal al Juzgado de origen con la certificación correspondiente.- HAGASE SABER.-
PRONUNCIADA POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN.

Excelente información mi estimado amigo florista Herberth, muy oportuna dicha resolución...!!!