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tengo una consulta alguno de ustedes puede proporcionarme algun documento que trate el tema de la desmembración de inmuebles, y lo relativo a la ley de catastro. muchas gracias por su colaboración.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA BIBLIOTECA JUDICIAL "DR ...
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FORMAL: Porque nos basamos en la Legislación Nacional y la doctrina que se ..... Plano del Inmueble general de donde se desprende la desmembración. 2.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
BIBLIOTECA JUDICIAL "DR. RICARDO GALLARDO"

BIBLIOGRAFÍA DE TESIS
CLASIFICACION T
346.43
A489r AÑO 1998.
INVENTARIO 013138 ej.1 015459 ej.2 PAGINA(S) 63, [44] h.
EJEMPLAR CM 28 cm.
AUTPPAL Amaya Cuadra, Miguel Angel CARRERA Optar al grado de Lic. en Ciencias Jurídicas,
AUTOR(ES) Miguel Angel Amaya Cuadra, Walter Armando Calderón Martínez TITULO Requisitos y procedimientos para la inscripción de documentos en el registro social de inmuebles
PAIS San Salvador, El Salv. UNIVERSIDAD Universidad de El Salvador
FECHA 06/02/2006
DESCRIPTORES
1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD I. Título MATERIA REGISTRO DE LA PROPIEDAD
TÍTULO Requisitos y procedimientos para la inscripción de...
TOPOGRÁFICA Amaya Cuadra, Miguel Angel
CONTENIDO Sistemas registrales, requisitos de presentación de los documentos que se han de inscribir en el registro social de inmuebles, procedimientos para inscripción de documentos en el registro social de inmuebles

Texto
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
SEMINARIO DE GRADUACIÓN EN CIENCIAS JURÍDICAS


REQUISITOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS
EN EL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES


TRABAJO DE GRADUACIÓN PARA OBTENER EL TÍTULO DE
LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS


PRESENTAN:
MIGUEL ÁNGEL AMAYA CUADRA
WALTER ARMANDO CALDERÓN MARTÍNEZ


DIRECTOR DE SEMINARIO:
LIC. OSCAR ANTONIO RIVERA MORALES


SAN SALVADOR, CIUDAD UNIVERSITARIA, NOVIEMBRE DE 1998

_____________________________________

UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

RECTOR
Dr. José Benjamín López Guillén

VICE RECTOR
Lic. Salvador Castillo Arévalo

SECRETARIO GENERAL
Lic. Ennio Arturo Luna

FISCAL GENERAL
Dr. José Hernán Vargas Cañas

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES

DECANO
Dr. Rafael Madecadel Perla Jiménez

VICE-DECANO
Lic. Juan Carlos Castellón Murcia

SECRETARIO
Dr. José Rodolfo Castro Orellana

COORDINADOR DEL SEMINARIO DE GRADUACIÓN
Lic. Juan Carlos Castellón Murcia

DIRECTOR DE SEMINARIO
Lic. Oscar Antonio Rivera Morales

_________________________________________

ÍNDICE

PRESENTACIÓN.

1. Objeto de la investigación
2. Importancia de la Investigación
3. Objetivos de la Investigación
3.1 Objetivos Generales
3.2 Objetivos Específicos
4. Metodología de la Investigación
4.1 Perspectiva Metodológica
4.2 Tipo de Investigación
4.3 Unidades de Observación
4.4 Población y Muestra
4.5 Técnicas e Instrumentos de la Investigación
5. Fuentes de la Investigación
6. Contenido de la Investigación.

CAPÍTULO I

Marco de Referencia
1.1. Antecedentes de la Investigación
1.2. Marco Histórico
1.3. Marco Doctrinario Conceptual

CAPÍTULO II

Sistemas Registrales
Sistema de Transcripción Francés
Sistema Registral Australiano
Sistema Registral Alemán

CAPÍTULO III

Requisitos de Presentación de los Documentos que se han de Inscribir en el Registro Social de Inmuebles
Requisitos para la Particiones Voluntarias, Desmembraciones, Remediciones y Reunión de Inmuebles
Particiones Voluntarias
Desmembraciones
Remediciones
Reunión de Inmuebles

CAPÍTULO IV

Procedimientos para la Inscripción de Documentos en el Registro Social de Inmuebles
Fase I
Fase II
Fase III
Fase IV
Fase V
Fase VI
Fase VII
Fase VIII
Fase IX
Síntesis del Procedimiento para la Inscripción de los Documentos en el Registro Social de Inmuebles

CAPÍTULO V

Conclusiones y Recomendaciones
Conclusiones
Recomendaciones
Bibliografía
__________________________________

PRESENTACIÓN

1. OBJETO DE LA INVESTIGACIÓN.

El documento que a continuación se presenta fue elaborado en el Séptimo Seminario de Graduación, en el área “Derecho Registral y Notarial”, como requisito previo para optar al grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas de la Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales de la Universidad de El Salvador.

2. IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACIÓN

La presente investigación tiene por objeto dejar definidos los procedimientos y los requisitos que son necesarios para que se inscriban los documentos en el Registro Social de Inmuebles, ya que actualmente muchos usuarios, profesionales y estudiantes de Derecho, los desconocen por la novedad del sistema registral implementado.

Con la creación del Registro Social de Inmuebles se busca consolidar el principio constitucional respecto al derecho de la propiedad, ya que con ello se generan los mecanismos necesarios para que en forma ágil y segura se dé el reconocimiento legal de los derechos de propiedad de todos aquellos sectores mayormente desprotegidos de nuestro país. Este se ha reestructurado y expandido a nivel nacional y además ampliando su competencia y su jurisdicción, dando con ello mayores facilidades a la administración del estado y a sus administrados que requieran un servicio. Dicha entidad goza de autonomía en cuanto a lo administrativo y financiero, lo que permite un desarrollo en relación a la administración de justicia, referente a la pronta solución de los problemas de los sectores mayormente desprotegidos y para cualquiera que solicite el servicio de dicha institución, en razón de la ampliación de su competencia.

El servicio que este brinda genera mayores tasas tributarias al Estado, lo que viene a incrementar los ingresos del mismo. En cuanto a la agilización de este sistema registral, da como consecuencia el desarrollo del principio de economía administrativa, ya que este sistema de registro es más breve en cuanto al plazo o tiempo de calificación y aprobación de los documentos que en él se presentan, y da como consecuencia un incentivo al desarrollo social y económico, ya que viene a favorecer al propietario que pretende inscribir su documento y principalmente a los poseedores de inmuebles ubicados en sectores y áreas marginales. Por otra parte con este registro se pretende dar un verdadero servicio catastral.

Jurídicamente, para los actos o documentos que son objeto de dicho registro, se han creado la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles y el Reglamento de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles, y que por medio de este último el registro ha ampliado su competencia en cuanto a la materia, ya que inicialmente solo se inscribían proyectos de interés social o con función social, y actualmente hay otros documentos que también se pueden inscribir, en razón de dicha ampliación.

3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

3.1. OBJETIVOS GENERALES.

- Determinar cuáles son los documentos que se inscriben en el Registro Social de Inmuebles.

- Identificar en forma precisa y exacta los requisitos y procedimientos necesarios para la inscripción de los documentos en dicho Registro.

- Proporcionar a los estudiosos e investigadores del Derecho, así como a los usuarios del Registro Social de Inmuebles, un estudio que les facilite conocer en forma clara el proceso de inscripción de los documentos.

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

- Identificar los factores que facilitan la fluidez para la inscripción de documentos en dicho Registro.

- Identificar los tipos de documentos que se inscriben en el Registro Social de Inmuebles en cuanto a lo que establece la ley.

- Que el presente trabajo de investigación que sirva de herramienta de trabajo para estudiantes, profesionales del derecho y usuarios.

4. METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN.

4.1. PERSPECTIVA METODOLÓGICA

Nuestra investigación fue de carácter mixto, es decir formal y realista, haciendo énfasis en esta única característica.

FORMAL: Porque nos basamos en la Legislación Nacional y la doctrina que se refiere al objeto de estudio, las que constituyeron las fuentes formales.

REALISTA: Porque trabajamos sobre fuentes reales tales como las unidades de observación, en donde obtuvimos a través de la encuesta y la entrevista.

4.2. TIPO DE INVESTIGACIÓN

Respecto del tema “Requisitos y Procedimientos para la Inscripción de Documentos en el Registro Social de Inmuebles” aplicamos el método general de investigación y se utilizó el de la hermenéutica jurídica, ya que se trató a través de este, dar una explicación o interpretación del fenómeno, objeto del presente estudio; pero nos auxiliamos de los métodos de la síntesis, análisis, inducción, deducción, descomponiendo el problema objeto de estudio.

4.3 UNIDADES DE OBSERVACIÓN

En nuestro trabajo de investigación las unidades de observación fueron:

a) El Registro Social de Inmuebles de la Región Central;

b) Los profesionales del Derecho;

c) Usuarios;

d) Funcionarios del Registro Social de Inmuebles.

4.4 POBLACIÓN Y MUESTRA.

La muestra fue no aleatoria, concretándola por medio de cuestionarios y encuestas.

4.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACIÓN.

En cuanto a las técnicas e instrumentos utilizados en el desarrollo de este trabajo se aplicaron las siguientes:

- Técnicas de Investigación Documental.

- Utilizamos la bibliográfica, como una guía de consulta que nos permitió obtener los conocimientos teóricos sobre el tema que presentamos.

- Técnicas de Investigación de campo.

Entre las técnicas de investigación de campo que utilizamos mencionamos las siguientes

a) Investigación no estructurada,

b) Entrevista: estructurada y no estructurada,

c) Encuesta.

5. FUENTES PRINCIPALES DE INVESTIGACIÓN

1º) Se consultó la información obtenida en las diferentes Bibliotecas e instituciones, tales como:

- El Registro Social de Inmuebles;

- Biblioteca de la Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador;

- Biblioteca de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas;

- Biblioteca del Ministerio de Justicia, Centro de Gobierno.

- Los análisis y conclusiones obtenidos de las encuestas y cuestionarios dirigidos a funcionarios, empleados, usuarios del Registro Social de Inmuebles.

2º) Lo Anterior se concretó realizando entrevistas personales con aquellos funcionarios de interés para nuestro estudio y que están involucrados en el que hacer registral, además a empleados de la institución, así como con los usuarios, con el objeto de poder detectar en forma directa la problemática, esto significa que conjuntamente realizamos cuestionarios, especialmente al Director del Registro Social de Inmuebles, así como al Jefe del Departamento Jurídico de dicha institución.

3º) En conclusión se procesó la información obtenida.

6. CONTENIDO DE LA INVESTIGACIÓN.

Nuestro trabajo contiene los siguientes aspectos organizados en capítulos:

Una presentación, que consiste en describir de lo que trata nuestra investigación. Así mismo incluimos la importancia de la investigación, los objetivos, la metodología, y las fuentes de la información.

Capítulo I
Marco de Referencia
- Antecedentes de la Investigación.
- Marco Histórico
- Marco Doctrinario Conceptual

Capítulo II
- Sistemas Regístrales

Capítulo III
- Requisitos de Presentación de los Documentos que se han de inscribir en el Registro Social de Inmuebles.

Capítulo IV.
Procedimientos para la Inscripción de Documentos en el Registro Social de Inmuebles.

Capítulo V
Conclusiones y Recomendaciones

Finalmente agregamos la bibliografía utilizada y los anexos elaborados.
______________________________________

CAPÍTULO I

1. MARCO DE REFERENCIA
1.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN.
1.2. MARCO HISTÓRICO
1.3. MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL

1.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN

Luego de analizar la bibliografía correspondiente, en relación al tema que nos hemos propuesto investigar, encontramos marcada escasez bibliográfica; por consiguiente ubicamos dos Tesis, de las cuales la primera de ellas se encuentra en la biblioteca de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas; y la segunda en la biblioteca del Ministerio de Justicia, Centro de Gobierno, ambas para optar al grado de Licenciatura en Ciencias Jurídicas, de las cuales hacemos mención:

1) “Modernización en el Sistema de Registro de Bienes Inmuebles en El Salvador”, de Morena Guadalupe Flores Aguirre y Roxana María Nuila Montalvo, que trata sobre la Modernización del Registro de Bienes Inmuebles y algunos detalles generales sobre el Registro Social de Inmuebles.

2) Ramos Sánchez Julio Cesar, “El Registro Social de Inmuebles”, que trata sobre aspectos generales y doctrinarios del Registro Social de Inmuebles.

3) Ante la falta de bibliografía en nuestra investigación, nos apersonamos al Registro Social de Inmuebles, institución en la que sostuvimos una entrevista personal con el Licenciado Jimmy Nelson Santos Ramos, Asesor Legal de dicha institución, quien nos manifestó con respecto a la problemática existente en dicho Registro, que algunos profesionales y estudiantes de Derecho, usuarios del sistema, y en virtud de la reestructuración y modernización que ha sufrido el Sistema Registral, específicamente en dicho Registro, estos tienen un total desconocimiento de los requisitos formales de presentación y procedimientos de tales documentos. Por otra parte nos manifestó que el modelo del sistema del Registro Social de Inmuebles de nuestro país, su antecedente se encuentra en el Sistema de Registro de Propiedad Holandés.

1.2. MARCO HISTÓRICO.

Cuando se habla de Derecho Registral, se pretende hacer un análisis científico sobre el mismo; es imperante examinar dicho aspecto desde los inicios de la humanidad; y así de tal forma, poder descubrir sus orígenes o elementos que caracterizan al Derecho de Propiedad-Registro de la Propiedad, que a lo largo de la historia ha generado toda una discusión.

Nuestro estudio no pretende hacer todo un análisis de la historia de las formaciones sociales, sino únicamente, analizar el aspecto que a raíz de las transformaciones experimentadas por la humanidad hasta nuestros días, lo que ha venido a constituir uno de los aspectos más importantes en nuestras vidas cotidianas, como lo es, la organización del Registro de la Propiedad Inmueble.

El derecho de propiedad no nace en la comunidad primitiva; cuando nuestros antepasados vivían de la caza y la pesca, ni en los pueblos nómadas, ni cuando la tierra tenía una función comunal; para nosotros el derecho de propiedad nace cuando surge el excedente de producción y un pequeño sector de la sociedad se apropia de éste, lo que ha generado lo que hoy se conoce como la propiedad privada.

Los primeros vestigios que nos permiten vislumbrar el control de los registros de la propiedad, lo detectamos en los pueblos Egipcios, Asirios y Babilonios, ya que estos generaron verdaderos catastros en donde se registraban todos los cambios en la propiedad. Se puede decir que la cuna donde se sentaron las bases de los principios de tal derecho fue Grecia, ya que es aquí donde nace la venta, la donación, el seguro marítimo, el mutuo, hasta llegar a la hipoteca. Con el logro de una mejor protección de tales derechos, crearon diferentes formas de control, tales como las AOSTRACA, LAS PIEDRAS HAROI, las que permitieron dar seguridad jurídica a todos aquellos trámites o negociaciones que se realizaban en torno a la propiedad y su registro, evitando así fraudes por parte de sus deudores ante los acreedores, pudiendo obtener garantías hipotecarias que se constituían sobre los inmuebles.

Por otra parte Egipto, dio grandes aportes al desarrollo del Derecho Registral y es así en el período Greco-Egipcio, se consideraba que la compra-venta hipotecaria, se perfeccionaba por la inscripción de la enajenación, previa la percepción del impuesto correspondiente, la que tenía carácter constitutivo. En el segundo período Egipcio-Romano, se creó el Registro del Documento, el cual surge en virtud de las exigencias de tributación fiscal, cuyo registro tuvo una doble finalidad, la de archivo y la de información y publicidad, su perfeccionamiento fue tal, que dicho registro sirvió para controlar el pago del impuesto y así dar mayor seguridad a la riqueza. Con la dominación romana se constituye la institución biblioteca, relacionada con la adquisición de bienes inmuebles, la que se constituye en un verdadero registro de inmuebles con fines catastrales y sin antecedentes pre-romanos.

Para los romanos, a pesar de que fueron precursores del derecho en todas las ramas, la publicidad en sus registros no solo fue desconocida, si no, que ni siquiera era puesta en práctica una normal publicidad en las transmisiones inmobiliarias; los romanos tenían formas solemnes y públicas para el acto constitutivo, pero sin efectos de publicidad ante o frente a terceros; si esto era así, existía un desconocimiento total de la publicidad, en sentido genérico, con mayor razón quedaba desechada la implantación de un sistema registral de efectos publicitarios.

Por otra parte el verdadero antecedente del Registro de la Propiedad en el Derecho Germánico, se daba cuando las transmisiones inmobiliarias y la constitución de gravámenes se hacen en forma solemne y simbólica. Estos acostumbraban a tomar nota del acto de transferencia en los archivos judiciales o del consejo municipal; estos libros que en un inicio solo servían para recordar, pasan a ser una prueba, después a declarar y por último a constituir los derechos a que se refieren.

La influencia romana en el Derecho Registral en Europa era muy fuerte, tanto así que en Francia su presencia se dio por largo tiempo, y hasta la primera reforma que se dio en tiempos de Enrique III, en el año de 1581, se introduce el cambio en cuanto a que todos los contratos de venta, arrendamientos, testamentos y prestaciones que excedieren de cinco escudos, fueran considerados sujetos a Registro Público. Esta reforma sufrió modificaciones posteriormente debido a la oposición de los intereses de clase de esa época y fue hasta 1785 cuando se dio un salto de calidad con la creación de la ley de transcripciones en materia de hipotecas.

En España, durante mucho tiempo se adoleció de organización registral, aun cuando ya se efectuaban transacciones a través de ritos y sacramentos. Tuvo una gran influencia del derecho registral de los romanos y Germánicos, lo cual desató toda una lucha con respecto a las solemnidades constitutivas de los segundos, en donde predominó la influencia romana, en lo referente a la falta de publicidad, dando lugar a la clandestinidad la que tantos problemas había generado anteriormente, los efectos negativos de la clandestinidad se dejaron sentir a partir del siglo XVI, cuando se incrementaron las relaciones jurídico-inmobiliarias y el comercio en general, por lo tanto, que para poder contrarrestar tales efectos se hacía imperativo adoptar los medios de publicidad adecuados, provocando así una reacción legislativa, la que se reflejó en las siguientes fases:

1) La Pragmática de 1539: En esta fase se creó lo que se llamó REGISTRO DE CENSOS Y TRIBUTOS. Sintéticamente se sostenía lo siguiente: Que en cada ciudad, villa o lugar donde hubiese cabeza de jurisdicción, se llevase un libro donde se registraría o se tomarían razones de las ventas de inmuebles, de la constitución de hipotecas o imposición de censos y tributos. Este intento fue fallido al no ser observado por los tribunales de justicia dada la influencia del derecho romano.

2) La Pragmática de 1768: Debido al fracaso de la primera pragmática, se crearon los Oficios o Contadurías de Hipotecas Sustitutivas, del antiguo Registro de Censos y Tributos, teniendo estos plena efectividad, mediante esta se establece un sistema de registración de determinados actos referentes a causas y gravámenes respecto a organización a cargo de escribanos de ayuntamiento, donde se asentaban actos tales como: imposiciones, ventas y redenciones de censo y tributos, venta de bienes raíces gravados con cargas, fianzas en que se hipotecaban tales bienes, fundaciones de mayorazgos y obras pías (estas últimas eran aquellos actos u obras que se realizaban fuera de la ley), actos que tenían especial y expresa hipoteca o gravamen con expresión de ellos o su liberación o redención, modo de llevar los oficios, la toma de razón se hacía en el lugar de situación de la finca gravada y los datos en que se hacían constar estaban sujetos a un encasillado previo, en virtud de la copia del instrumento.

Por otra parte los registros eran públicos, expidiéndose certificaciones de sus asientos; los instrumentos registrados o no, carecían de valor ante los tribunales. La efectividad de este sistema registral, recibió un fuerte respaldo real y así en 1829 se implantó el impuesto de hipotecas, procedente directo del actual impuesto de derechos reales, que se entrelazó con las contadurías, en virtud del Derecho Real de 1845.

3) La Ley Hipotecaria de 1861: Con esta se instaura la publicidad la que crea el Registro de Propiedad bajo el principio de publicidad y especialidad, constituyéndose en un Registro que abarca el dominio y demás derechos reales impuestos sobre fincas.

Se puede afirmar que las pragmáticas españolas en los países de habla hispana tuvieron una gran influencia, así también otras leyes y diversos sistemas registrales, que lógicamente han determinado en gran medida el desarrollo de este derecho en nuestro país. (1)

Respecto de la historia de nuestro Derecho Registral, se inicia con la creación del Código Civil decretado por el Capitán General Gerardo Barrios el 23 de agosto de 1859, el cual entró en vigencia a partir de mayo de 1860, es en este Código, en el Título XXXIX del Libro IV, se crean los llamados Notarias de Hipotecas fundamentado principalmente en el Artículo 2236, el cual prescribía: “En cada capital de Departamento, habrá un Registro de Hipoteca y estará a cargo de un escribano público, nombrado por el Presidente de la República. Los escribanos llevaban un libro en donde tomaban razón de todos los instrumentos públicos que contenían expresa hipoteca, el cual debía foliarse del mismo modo que los registros y los protocolos de los otros escribanos.

Los escribanos de hipotecas debían ser de honradez y probidad conocida, poseer una propiedad raíz ubicada en algún punto del respectivo departamento de valor de 2,000.00 pesos por lo menos. En los Departamentos donde por falta de escribanos de las calidades dichas no pueden establecerse los registros, se harían las prescripciones en la notaría del Departamento más inmediato.

El Juez de Primera Instancia de la capital del Departamento respectivo, era el encargado de poner firma entera al principio de la primera página del Libro, y media firma al final de la última, rubricando todas las otras.

La prescripción de la hipoteca contenía: El nombre, apellido y domicilio del acreedor y su profesión; si alguna tenía las mismas generales del deudor y a los que como apoderados o representes legales de cada uno se había designado, la fecha, con expresión hora y día, mes y año de la prescripción y la firma del anotador.

Se tomaban los datos de los documentos que contenían hipotecas en el orden en que estos eran entregados, poniendo una nota tras otra y sin ningún blanco intermedio; en ellas no podían usarse abreviaturas, fechas con números, sin nombres, con iniciales o cifras.

Los escribanos tenían la obligación de pasar al Gobernador del Departamento al fin de cada mes de enero, una matrícula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas en el protocolo del año anterior, para su publicación en el Diario Oficial, en un apartado bajo el título de “Sección Judicial”. Es hasta el 11 de marzo de 1873, cuando el Mariscal Santiago González decretó la primera Ley Hipotecaria llamada también Código Hipotecario, conformado por 383 Artículos, el cual derogó todas las disposiciones relativas a anotación y cancelación de hipotecas, contenidas en el Código Civil de 1860; pero esta derogativa no tuvo aplicación práctica, ya que los Notarios de Hipotecas continuaron sus funciones.

Posteriormente nace una segunda Ley Hipotecaria, la que fue promulgada el día 15 de marzo de 1881, emitida por Decreto de la Cámara de Senadores y aprobada por la Cámara de Diputados el día 21 del mismo mes y año, la cual en su Artículo 1, establecía un registro general de la propiedad inmueble, de toda la República, estableciendo una oficina en las tres zonas del país, una con sede en la Capital de la República, otra en Santa Ana y otra en San Miguel; por otra parte, los Registros dependerían del Ministerio de Justicia y se ordenaba la creación bajo el mismo Ministerio, de una Dirección del Registro de La Propiedad y de las Hipotecas, así también el Registro se dividiría en dos Secciones; una en que se titularía la propiedad y otra de las hipotecas, cada uno con libros diferentes.

Esta ley de 1881 fue sustituida por la Ley Reglamentaria de Registro Público, decretada el 28 de febrero de 1884, bajo la Administración del Dr. Rafael Zaldívar, su trascendencia consistió en que esta ley adoptó el Sistema de Folio Personal que persiste hasta nuestros días.

Respecto a los orígenes del surgimiento del Registro Social de Inmuebles en nuestro país, podemos decir que se inicia a partir de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, según publicación en el Diario Oficial número 33, tomo 290, del 19 de febrero de 1986, así como de la emisión del Reglamento de la mencionada ley que por medio del decreto Ejecutivo número 24 del día 29 de abril de 1986, el que fue publicado en el Diario Oficial número 76 del Tomo 291 de la misma fecha, el que entró en vigencia el 26 de mayo de 1986. (2)

Esta ley, vino a ser un cambio estratégico al incorporar el Folio Real sustituyendo al sistema de transcripción utilizado en nuestro sistema de registro por ser este ineficiente, obsoleto y que no va de acorde a los cambios en el sistema de propiedad que actualmente existe en el país. Los doce años de guerra, así como el terremoto de 1986, que vivió nuestro país, fueron factores que generaron cambios en el sistema registral, ya que estos dieron origen a la proliferación de demarcaciones de propiedades, parcelaciones, esto dio como producto que grupos poblacionales emigraran a los departamentos de La Libertad y San Salvador, en forma masiva y no planificada en busca de trabajo y vivienda, estos al no encontrar dichas oportunidades, se posesionaron u ocuparon terrenos baldíos, municipales, estatales y privados, la mayoría de estos grupos se ubicaron en las grandes ciudades, lo cual se tradujo en el aumento de viviendas esto dio como producto el aumento de viviendas; estos ocupantes, al pretender garantizar por medio de un título o documento la posesión de dichos inmuebles, generaron trastornos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ya que este no pudo darle solución a dichas solicitudes al carácter de los requisitos que establecen las leyes respectivas. En virtud de esto, se creó el INSTITUTO LIBERTAD Y PROGRESO, mediante Decreto Ejecutivo número 16 de fecha 26 de febrero de 1991, y publicado en el Diario Oficial número 40 tomo 310, de fecha 27 de febrero de 1991, el cual tenía como objetivo fundamental proporcionar en forma ágil eficiente y segura, servicios técnicos al Ministerio de Justicia para la instalación, desarrollo y funcionamiento del Registro Social de Inmuebles, así como de promover, procurar y facilitar la titulación de inmuebles en los que se desarrollen proyectos de interés social y agilizar su inscripción registral. El Instituto Libertad y Progreso, según Decreto Ejecutivo 16, de fecha 26 de febrero de 1991, y publicado en el Diario Oficial número 40, tomo 310, del 27 de febrero del mismo año, en su artículo tres la creación de este tendría las siguientes atribuciones:

a) Proporcionar asistencia técnica al Ministerio de Justicia en lo referente a la instalación, y desarrollo del Registro Social de Inmuebles.

b) Promover, desarrollar, agilizar la inscripción registral de aquellos proyectos que estén en función social de todas las personas de bajos recursos económicos, que por regla general viven en tugurios y zonas marginales; por encontrarse al margen de la legalidad y no poder comprobar la calidad de poseedores o dueños de los inmuebles que habitaban.

Es por ello que en 1991, se creó el Registro Social de inmuebles, según Decreto Legislativo número 734 del 5 de abril de 1991, publicado en el Diario Oficial número 73, tomo 311, del 23 de abril de 1991, teniendo como característica fundamental la inscripción de inmuebles que este en función o calidad social, ya sea que estos proyectos sean desarrollados o sean implementados por el sector público o privado. (3)

1.3. MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL

Con el objeto de ilustrar sobre los contenidos teóricos de la presente investigación, detallaremos en forma concreta cada uno de los conceptos que elaboramos a nuestro criterio personal y los cuales describimos de la siguiente manera:

1.- DOCUMENTACIÓN:

Es el conjunto de documentos que se presentan como prueba o justificación de cosa mediante escrito, en las instituciones respectivas.

2.- PARTICIÓN:

Es el acto a través del cual dos o más personas, le ponen fin a un bien que se encuentra en estado de proindivisión o en condominio. Jurídicamente es la distribución o repartimiento de un patrimonio determinado.

3.- REGISTRAL:

Sistema de inscripción, transcripción literal o extracta, sinónimo de examinar cuidadosamente los actos o contratos en los libros de un registro público.

4.- INSCRIPCIÓN:

Actos procedimentales a través de los cuales se inscriben los documentos o las declaraciones que reúnen todas las formalidades y requisitos de conformidad con las leyes respectivas.

5.- CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Es la apreciación Positiva que hace el registrador, como efecto de cumplir con los requisitos que determinan la formalidad y legalidad que deben de contener los documentos o títulos que se han de asentarse o inscribirse en el Registro de la Propiedad o en el Registro Social de Inmuebles.

6.- CERTIFICACIÓN:

Es el acta literal o abstracta, que ampara un acto o un título se encuentra inscrito en una oficina registral, la que hace constar la titularidad y singularidad del bien que en dicho documento se describe, así como sirve al interesado como prueba de lo que en ella se hace constar.

7.- TESTIMONIO:

Es el documento que el notario de conformidad a la ley del Notariado extiende a los otorgantes o comparecientes y que es fiel copia de la Escritura Matriz que se asentó el respectivo libro de Protocolo que cada notario lleva personalmente.

8.- DERECHO NOTARIAL

Conjunto de disposiciones jurídicas que regulan la actividad y el ejercicio de los notarios como funcionarios públicos.

9.-- INSTRUMENTO:

Sinónimo de documento, que contiene el acto o contrato de todo negocio jurídico.

10.- TÍTULO:

Es la causa por la cual se adquiere una cosa o derecho.

11.- INTERÉS SOCIAL:

Calificación que se da a todo proyecto o acto jurídico determinado, el cual se constituye en beneficio de una comunidad o de la sociedad en general.

12.- REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES:

Institución gubernamental en donde se inscriben todos aquellos documentos que establece la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles.
CITAS BIBLIOGRÁFICAS DEL CAPÍTULO I

(1) Rivas, René Rolando. “Doctrina y Práctica en Legislación Salvadoreña.
(2) Flores Aguirre, Morena Guadalupe. “Modernización en el Sistema de Registro de Bienes en El Salvador”.
(3) Ídem.
CAPÍTULO II

SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA DE TRANSCRIPCIÓN FRANCÉS

Como su nombre lo indica este sistema consiste en transcribir o copiar el documento en los libros que lleva la Oficina del Registro, la forma en que se regula el Sistema de Transcripción Francés, el que ha sido adoptado por muchos países especialmente en América Latina, y el varía notablemente de un país a otro, no obstante que este sistema ha sido combatido según se dice por no ofrecer una absoluta seguridad jurídica y además por ser voluntario, es el caso de hacer constar que en las legislaciones de los países en que funciona lo han rodeado de ciertos requisitos que ha hecho posible que los terceros confíen en la fe que les merece el Registro, por otra parte para abreviar los inconvenientes que se le atribuyen se ha combinado con los sistemas Alemán y Australiano, apareciendo así una nueva clase de sistema que podría llamarse mixto; este sistema es el que se ha adoptado en El Salvador.

A este sistema se le critica porque no ofrece garantías jurídicas, en virtud de los artículos 718 y 667 del Código Civil de la República de El Salvador.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.

Llamado también Sistema Torrens o Acta Torrens, el que tiene como característica en cuanto a que el solicitante de la inscripción debe presentar sus títulos y un plano del inmueble al encargado del Registro, este funcionario tiene facultades jurisdiccionales que después de darle publicidad al acto resuelva todas las cuestiones que se planteen a fin de que el inmueble quede saneado.

En este sistema se hacen dos Certificados de Títulos, los cuales deben ser idénticos y deben de contener un plano de la propiedad en ambos certificados, se hace constar las transferencias y los gravámenes que experimente el inmueble y uno de ellos se entrega al propietario y el otro queda en las oficinas del Registro, en caso de desmembración se hace un nuevo certificado de la porción desmembrada. En este sistema la inscripción es inatacable y en consecuencia el inmueble no puede ser objeto de reivindicación ni tampoco reclamarse una carga o gravamen que no aparezca en el certificado del título.

En casos de error el titular tiene acción de perjuicios contra el Estado.

En el Sistema Torrens, las transferencias de dominio y los gravámenes se constituyen por medio de fórmulas impresas, en las que solamente se llena los espacios en blanco; estas fórmulas se presentan junto con el certificado de título y con ellas se hace la inscripción, si el derecho del que transfiere se extingue, se cancela el título a su favor y se extiende al adquirente de un nuevo título. Consiguientemente en los países que se ha adoptado este sistema casi ha anulado a los notarios.

SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN.

Este sistema funciona mediante dos Registros, que deben de concordar entre sí, esto es el Registro Predial o Territorial y el Registro Catastral.

El primero de ellos, contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se transfiere o grave el fundo; el segundo Registro, contiene la configuración topográfica del inmueble, condición de su naturaleza, situación, extensión superficial, forma y en el que se anotan todas las modificaciones materiales del que el predio sea objeto, es obvio manifestar que toda modificación que sufre el inmueble debe anotarse en ambos Registros que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeto a un procedimiento previo que sigue el funcionario del Registro, ante quien deben de presentarse los documentos, quien comprueba el dominio del solicitante, el plano del fundo levantado por un Ingeniero autorizado y a la solicitud que se le da publicidad, si resultan opositores la cuestión se vuelve contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del Registro facultades jurisdiccionales para ver si procede o no lo inscripción, si la resolución es favorable el solicitante es declarado dueño del inmueble mediante la inscripción. En cuanto a la transferencia del dominio o la constitución de cualquier derecho real, sobre el inmueble.

El Código Civil Alemán, requiere obligatoriamente lo siguiente:

a) Acuerdo o contrato abstracto de enajenar en el que se exprese la voluntad de transferir y adquirir el dominio o cualquier otro derecho real; y

b) La obligatoriedad de inscripción en el Registro.

La característica del Sistema Alemán, está en que el acuerdo de las partes vale por sí mismo independientemente de su causa, esto es del título por el cual se transfiere, pues se trata de un acto abstracto; en tal virtud si el contrato se ha efectuado y se ha hecho la inscripción, el adquirente es propietario aún en el caso de que el contrato sea declarado nulo, esta es la importancia que tiene el sistema Alemán, pues mantiene la firmeza de la tradición y protege respectivamente a los terceros aun en el caso de nulidad del acto.

En el sistema Alemán, el modo de adquirir o sea la tradición prevalece sobre el título y por consiguiente para inscribir cualquier transferencia o gravamen el encargado del Registro se limita a comprobar la identidad de las partes y la autenticidad del derecho en este sistema, la inscripción tiene fuerza absoluta de que el inmueble pertenece a la persona a cuyo favor se ha hecho la inscripción, en este sistema no tiene lugar la reivindicación. (4)

(4) Apuntes de clase de Derecho Registral o Registro Público del Lic. Héctor Rodríguez Auerbach. Profesor de la Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales de la Universidad de El Salvador.
CAPÍTULO III

REQUISITOS DE PRESENTACIÓN DE LOS DOCUMENTOS QUE SE HAN
DE INSCRIBIR EN EL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES.

En primer lugar los documentos que se inscriben en el Registro Social de Inmuebles, deben de estar orientados a Comunidades O Zonas Marginales, Proyectos de vivienda, parcelaciones del ISTA y FINATA, y lotificaciones ilegales.

Cuando se pretende inscribir un derecho de un inmueble en el Registro Social de Inmuebles y todo aquello que implique la modificación de las dimensiones de los inmuebles inscritos en otro Registro, estos se deberán presentar con la resolución del Instituto Libertad y Progreso, que lo calificará como un proyecto de interés social.

El requisito anterior se exige cuando se pretende inscribir por primera vez el inmueble general, en el Registro Social de Inmuebles, los demás negocios jurídicos no necesitarán de dicha resolución.

Posteriormente según Acuerdo Ejecutivo número 213 de fecha 15 de noviembre de 1994, P. D. O. No 219, Tomo 325, del veinticinco de noviembre de 1994. En el cual se amplía la competencia del Registro Social de Inmuebles: Todos los actos jurídicos que a continuación se detallen y que reúnan los requisitos técnicos señalados por la Ley, serán presentados e inscritos únicamente en el Registro Social de Inmuebles, sin necesidad de declaratoria de interés social: a) Remediciones de Inmuebles, b) Reuniones de Inmuebles, c) Particiones Voluntarias y Judiciales... d) Desmembraciones que a solicitud de parte se presenten para su inscripción en el Registro Social de Inmuebles.

Conjuntamente con el documento a inscribir se presentará la copia del plano perimétrico, el de ubicación y memoria descriptiva del proyecto y los derechos de inscripción correspondientes.

REQUISITOS PARA LAS PARTICIONES VOLUNTARIAS, DESMEMBRACIONES, REMEDICIONES Y REUNIÓN DE INMUEBLES.

PARTICIONES VOLUNTARIAS

1. Plano perimétrico indicando las particiones a realizar, con rumbos y distancias.

2. Elaborar memoria descriptiva (Base de Datos) de cada una de las particiones indicando de cada uno en sus tramos y su respectiva área.

3. Firma y sello del profesional responsable en el plano y en la memoria descriptiva.

4. Esquema de ubicación.

5. Orientación.

6. Dirección del Inmueble.

7. Nombre del propietario.

8. Colindantes.

9. Cancelación de cincuenta colones por comprobación de plano.

DESMEMBRACIONES

1. Plano del Inmueble general de donde se desprende la desmembración.

2. Plano perimétrico de la porción a desmembrar con cuadros de rumbos distancias.

3. Memoria descriptiva o base de datos de la desmembración, firmada y sellada por el Técnico responsable.

4. área de la porción a desmembrar.

5. Esquema de ubicación.

6. Firma y sello del profesional responsable.

7. Orientación.

8. Nombre del propietario.

9. Colindantes.

10. Dirección del inmueble.

11. Cancelación de cincuenta colones por comprobación de plano.

REMEDICIONES

1. Plano perimétrico del inmueble, remedido con cuadros de rumbos y distancias así como su respectiva área.

2. Firma y sello de profesional responsable.

3. Esquema de ubicación.

4. Orientación.

5. Dirección del inmueble.

6. Nombre del propietario.

7. Colindantes.

8. Cuando el inmueble esté afectado por una vía pública o un río, presentar las porciones con su respectivo cuadro de rumbos y distancias.

9. Memoria descriptiva o base de datos formada por el Técnico responsable.

10. Cancelación de cincuenta colones por comprobación de planos.

REUNIÓN DE INMUEBLES

1. Plano perimétrico del Inmueble reunido con cuadro de rumbos y distancias indicando las porciones que lo conforman y su respectiva área.

2. Firma y sello de profesional responsable.

3. Esquema de ubicación del inmueble.

4. Orientación.

5. Dirección del inmueble.

6. Nombre del propietario.

7. Colindantes.

8. Cancelación de cincuenta colones por comprobación de plano.
CAPÍTULO IV
PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS EN EL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES

FASE I

PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS

(Art. 13 y 20 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

EL INTERESADO O USUARIO DEBERÁ PRESENTAR:

1) Los mandamientos de pago de los derechos registrales según el Arancel de la Unidad del Registro Social de Inmuebles, conforme al Decreto Legislativo Número cuatrocientos treinta y nueve de fecha veintiuno de enero de mil novecientos noventa y tres, y publicado en el Diario Oficial número treinta y uno, Tomo trescientos dieciocho, el día quince de febrero de mil novecientos noventa y tres.

2) El Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces, si el valor de la propiedad excede de doscientos cincuenta mil colones. (Art. 4 de la Ley de Impuesto Sobre Transferencia de Bienes Raíces, reformado por Decreto Legislativo numero 446, de fecha 27 de enero de 1993, publicado en el Diario Oficial número 22, Tomo 318, el día 2 de febrero de 1993).

3) La escritura pública juntamente el plano perimétrico del mismo en la Mesa de recepción o presentación de documentos al presentarse un documento lo verifica con el sistema de computo para ver si tiene antecedente en dicho Registro, y además su titular, aquí se le asigna una boleta la cual contiene un asiento provisional de presentación que durará mientras se estudia y analiza el documento, es decir que hasta su inscripción definitiva donde el número de matrícula, en esta etapa se verifica el principio de prioridad registral.

En base a lo anterior dicha información se archiva en la computadora, según el orden de presentación, todos los datos de los documentos que se presenten inscribir (Art. 5 la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

FASE II

EMISIÓN Y ELABORACIÓN DE LA BOLETA DE ASIENTO.

(Arts. 21 y 23 de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Esta boleta es expedida por el encargado de la recepción de documentos mediante la impresión de la misma que se digita en la computadora en duplicado, por un lado una se le entrega al interesado como constancia y por el otro se le anexa al documento.

La boleta contendrá los siguientes requisitos:

1) El número de asiento provisional asignado.

2) Lugar y fecha de presentación.

3) Nombre y apellidos de la persona que presenta el título.

4) Identificación precisa del acto, contrato o resolución a inscribirse.

5) Monto pagado por derecho de registro.

6) Número del código correspondiente dentro del sistema de cómputo a los documentos presentados, según corresponda al acto o contrato celebrado.

7) Código de la persona que proceso este asiento.

Este asiento de presentación estará vigente 40 días a partir del día siguiente que haya sido presentado el documento, este término se podrá prolongar una sola vez, por otro período igual de tiempo, por los motivos siguientes:

A) Cuando no se haya vencido el plazo, para recurrir en apelación contra la negativa de la inscripción del documento, emitida por el registrador. Del mismo modo cuando se presente constancia de haberse promovido alguna acción judicial.

Cuando no se inscriba un documento por haberse solicitado una anotación preventiva por las instituciones que por ley tengan derecho a ella o, por estar pendiente la inscripción de otro documento presentado con antelación.

C) Cuando habiendo transcurrido el término de quince días para efectuar la subsanación de un error que haya originado la suspensión de la inscripción, exceda del término de vigencia del asiento de presentación. En esta situación, se prorrogará el plazo que falta para terminar y así poder realizar la subsanación respectiva.

D) Cuando se encontrare vigente otro asiento de presentación que se refiera a la misma matrícula (Art. 24 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

FASE III

El Responsable de la recepción de documentos se los entrega al Registrador Jefe, y este los reparte justamente entre todos los Registradores Auxiliares.

Presentados las fotocopias de planos, la Gerencia Técnica, procede a su toma gráfica, por ser estos los primeros en ingresar al sistema.

La toma de imágenes gráficas se realiza para establecer el fundamento técnico del sistema de computo del Registro Social, el Registrador Jefe, emitirá los instructivos correspondientes a fin de establecer los requisitos técnicos de los croquis de los planos que fueren necesarios para la toma gráfica de los mismos, (Art. 14 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

FASE IV

El Jefe del Registro repartirá los documentos de conformidad a la clave de cada Registrador Auxiliar, y físicamente bajo un sistema, esto consiste en asignar un determinado número de asientos a cada Registrador, a través de un código o clave, el cual se encuentra en el sistema de cómputo.

FASE V

Una vez superada la anterior fase, los Registradores Auxiliares, asignan el trabajo entre los digitadores de datos, mediante la entrega material del documento, este personal transcribe los datos del documento hacia la computadora, una vez realizado esto, devuelven el documento al Registrador Auxiliar quien lo confirma en su computadora, y luego poder calificarlo.

FASE VI

Calificación de Documentos.

(Art. 30 de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Esta la ejecutan los Registradores Auxiliares, en un término que no exceda de 7 días desde de la fecha de la recepción del documento respectivo.

El Registrador examina minuciosamente el documento en sus partes, es decir que tales documentos públicos que se presentan en el Registro Social de Inmuebles para su inscripción, deberán otorgase con todas las formalidades y requisitos que exige la ley:

1) Ser otorgado ante Notario.

2) Que sea otorgado en escritura pública,

3) Que este redactado en idioma castellano,

4) Todos los demás requisitos que enuncia el Art. 32 de la Ley de Notariado.

En este procedimiento especial de inscripción, se omitirá relacionar linderos y colindancias, el número de Identificación Tributaria y no se requerirá constancia de solvencia, solamente la boleta de pago del derecho que se registrará y que causa el documento y el cual se cancela en entero de dinero en la Colecturía habilitada, ubicada junto al Registro Social de Inmuebles. (Art. 9 inc. 1, y Art. 10 inc. último de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles). Además el pago de impuesto de Transferencia de Bienes Raíces, si el valor de la propiedad excede de doscientos cincuenta mil colones (Art. 4 de la Ley de Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces).

La calificación tiene como fin darle cumplimiento al principio de legalidad, establecido en el Art. 5 Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles.

Luego se examina con el sistema de cómputo para confrontarlo con su antecedente. Para garantizar la confrontación, este sistema tiene varias clases de servicios de acuerdo a cada clase de acto o contrato. Para ello el Departamento de Informática ha creado estos programas o paquetes especiales para esta clase de consultas, y poder así verificar medidas, el estado del inmueble, y su historia registral, para conocer que movimientos ha tenido este, y que al consultar el antecedente, el sistema indica los pasos que se deben seguir para la pre-evaluación del documento, posteriormente si el del documento no adolece de ninguna nulidad se ordenará la inscripción en el sistema de cómputo.

Determinaciones del Registrador.

El Registrador después de calificar el documento tiene las facultades:

1) Ordenar la inscripción,

2) Suspender la inscripción,

3) Denegar la inscripción,

FASE VII

Inscripción del Documento.

(Arts. 10 al 12 de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Cumpliendo el documento y su anexo con todos sus requisitos de forma y de fondo, el Registrador autorizará su inscripción, bajo el sistema de Folio Real por medio del sistema automático de procesamiento de datos.

Para que un documento sea inscrito bajo el sistema de Folio Real, este toma como base las fincas o inmuebles asignándole un número que conserva cualquiera que sea su propietario, por lo que la primera inscripción se constituye en la matriz, matrícula o matriculación, expresándose la posición e inscripción del inmueble, nomenclatura catastral, plano, naturaleza y extensión, así como todos aquellos datos que sean necesarios para su identificación.

Dicho sistema consiste en que la organización de la información registral se hará en función de los inmuebles, asignándoles a estos una sola matrícula dentro del sistema de cómputo, lo mismo se hará cuando se trate de un proyecto que esté clasificado de Interés Social. Asimismo, a cada uno de los lotes desmembrados, se les asignará individualmente.

La historia registral de cada uno de los inmuebles comprende o está conformada por el conjunto de asientos respecto del mismo inmueble la cual se establece en la base de datos del sistema de cómputo ordenada por matrículas y en forma cronológica.

El Registrador aprobará cada asiento de inscripción con su código personal, este consiste en un número que lo identifica para accesar a todo el sistema de cómputo y en especial al de calificación, donde solo estos tienen acceso autorizado (Art. 38 Inc. 1º del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Cuando el Registrador introduce la resolución de inscripción en el sistema de cómputo, este es el momento en que esta se perfecciona.

FASE VIII

1) Suspensión de la inscripción

(Art. 30 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Si en la calificación el documento se observaren defectos subsanables por parte del Registrador, este pasa a Archivo para que se le notifique o que ponga en conocimiento del interesado, el por qué no se le inscribe, el interesado podrá subsanarlo dentro de quince días, contados a partir del día en que sea notificada dicha resolución, esta notificación se hace efectiva siempre y cuando el Notario o Interesado se presenten al Archivo a informarse en qué estado se encuentra su documento (Art. 30 Inc. 3º del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

En la realidad aún cumplido este plazo para la subsanación, posteriormente se puede hacer, sin pena de sanción alguna de no haberlo hecho en el tiempo que la ley establece.

2) Cuando tiene error de forma y fondo.

(Art. 30 de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Cuando el Registrador observare el documento y que este adolece de un defecto u omisión que causa nulidad absoluta, lo trasladará al Departamento de Archivo, para que estos se lo notifiquen al interesado o Notario autorizante, siempre que estos presenten al Archivo a informarse en qué estado se encuentra su documento y asimismo puedan solicitar retirarlo sin inscribir.

No habrá sanción de ninguna clase en caso de que no fuere retirado sin inscribir el documento, este siempre se mantendrá en el Departamento de Archivo.

FASE IX

Elaboración de Constancia de Inscripción

(Art. 34 inc. 2º del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

Al ordenarse la inscripción de un documento, la computadora automáticamente le adjudicará su número de matrícula y de inscripción, y posteriormente pasa este documento a los digitadores para que en la computadora elaboren la Constancia respectiva que tendrá los siguientes datos:

1) Denominación del proyecto,

2) Número catastral,

3) Plano reducido del polígono donde se encuentra el lote sujeto de inscripción,

4) Resolución literal del Registro en la que consta:

4.1) Hora, día y fecha de inscripción,

4.2) El número de asiento de presentación,

4.3) Número de matrícula,

4.4) Código Catastral,

4.5) Nombre completo del titular del derecho inscrito,

4.6) Número del lote y block,

4.7) Área de metros cuadrados del terreno,

4.8) Medida perimétrica del lote con sus cuatro rumbos,

4.9) Municipio y Departamento,

4.10) Fecha y hora de presentación del documento,

4.11) Fecha de inscripción,

4.12) Sello del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Unidad del Registro Social de Inmuebles.

4.13) Firma y Sello del Registrador autorizante, fehaciente de la inscripción se da a través de la emisión de la constancia afirmada y sellada por el Registrador autorizante.

Devolución de Documento

El Encargado de Archivo le entrega al interesado su Escritura Pública, que además contiene en su anexo:

1) Constancia de Inscripción,

2) Plano de ubicación, con sus respectivas medidas y rumbos.

A las personas a quienes se les puede entregar el documento inscrito son:

1) A los Titulares,

2) A los Notarios,

3) A la persona presentante, con autorización del titular.

Recursos

En toda resolución en la Registro deniegue la inscripción de un documento, el interesado podrá recurrir en apelación para ante la Dirección General del Registro, de acuerdo como lo establece la Ley (Art. 22 Inc. 1º de la Ley de la Dirección General de Registros).

El escrito de apelación deberá llevar firma de Abogado Director (Art. 35 de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmueble).

Inscripción de desmembraciones

Desmembraciones.

Cuando se tratare de desmembraciones de inmuebles se requerirá que su antecedente este inscrito, y por consiguiente se presentará el Título por medio del cual se otorgó la desmembración en cabeza de su dueño, además se agregará un plano autorizado por un Ingeniero Topógrafo, Ingeniero Civil o Arquitecto que lo haya elaborado en el cual deberá indicarse el área, medidas perimétricas y linderos, tanto de la porción desmembrada como del resto (Art. 57 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles).

En estos casos el Registrador inscribirá la porción o porciones desmembradas en forma independiente con nuevas matrículas individuales, debiendo hacerse un asiento en el Folio Real del inmueble del que se hizo la desmembración donde se exprese las modificaciones, que el área haya experimentado por causa de la desmembración (Art. 16 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmueble).

Reunión de Inmuebles

Cuando se reúne dos o más inmuebles para formar un solo dicha resolución deberá constar en instrumento público. Asimismo, el interesado acompañará un plano autorizado por un Ingeniero Topógrafo, Ingeniero Civil o Arquitecto que lo haya elaborado, en el cual deberá indicarse el área, medidas perimétricas y linderos de cada uno de los inmuebles reunidos así como de los inmuebles resultantes.

En este caso el Registrador inscribirá la Reunión de Inmueble, bajo una misma matrícula en la base de datos del sistema de cómputo. Asimismo, el Registrador dejará constancia de la matrícula correspondiente de los inmuebles reunidos, indicando en un asiento de cierre a la nueva matrícula a la que pasa la reunión (Art. 17 del Reglamento de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmueble).

Hay que aclarar que tanto para las Particiones Voluntarias, Desmembraciones, Remediciones y Reunión de Inmuebles, se seguirá el mismo procedimiento dentro del Registro Social, para efecto de su estudio, análisis y calificación, para concretar su inscripción.

SÍNTESIS DEL PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS DOCUMENTOS EN EL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES.

1º) El interesado presenta su documentación en la Mesa de presentación o Receptora de Documentos del Registro Social, donde es cotejado en el sistema de cómputo para verificar si el inmueble tiene antecedente en dicho Registro, al mismo tiempo se chequea si todo los requisitos están en orden y además de verificar el nombre del titular, en esta fase se le emite una boleta de presentación, en la que se le asigna un número de asiento provisional.

2º) Posteriormente el documento es recibido por el Digitador, donde se digitará e incorporará en el sistema de cómputo, los datos principales del documento público.

3º) A continuación se transfiere al Archivo y Distribución de Documentos, quienes serán los encargados de hacerlo llegar al Registrador.

4º) El Registrador se encarga de la calificación del documento, analiza los requisitos de forma y fondo, medidas del inmueble y verificar si está correcta la matrícula del inmueble, antes de proceder a registrarlo lo remite al Departamento de Asesoría al Usuario, quien a su vez lo envían juntamente con el plano perimétrico a la Gerencia Técnica del Registro Social.

5º) El Técnico verifica las áreas y medidas del inmueble, auxiliado en el sistema de cómputo, si este cumple con todos los requisitos formales que exige la ley, le da su visto bueno y lo retorna a Asesoría al usuario, quienes lo devuelven nuevamente al Registrador.

6º) Estando todo en forma el Registrador le asigna número de matrícula definitiva, y lo inscribe en el sistema computarizado y lo pasa al digitador para que se le emita la constancia de inscripción respectiva, la cual firma y sella el Registrador quien analizó el documento, ya inscrito es trasladado al Archivo.

7º) Del Archivo se pasa al Despacho del Usuario, y finalmente es entregado al interesado.
CAPÍTULO V

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES.

Una vez concluido nuestro trabajo de investigación hemos llegado a las siguientes reflexiones:

Partiendo de la observación directa, logramos detectar que en el Registro Social de Inmuebles a pesar de los esfuerzos de modernización que este ha hecho, aún prevalecen ciertos defectos, problemas y deficiencias, los que han influido o limitado al querer concretar nuestra investigación de campo, entre las cuales se mencionan las siguientes:

a) El no lograr el apoyo de los funcionarios y empleados de dicha institución tal como lo esperamos, dificultándosenos el poder obtener la información objetiva y completa para nuestro trabajo de investigación, ya que al realizar las encuestas respectivas, como resultado de ello, no fue dada en su totalidad, como el hecho de respondieron parcialmente los cuestionarios de la encuesta que se dirigió a dicha institución.

b) Entre otra de las deficiencias que logramos detectar es que muchos de los empleados del Registro Social de Inmuebles, conocen muy poco con respecto de las leyes que rigen la función de dicho Registro, es decir no tienen un conocimiento exacto o preciso sobre las mismas, causa de esto, podría ser la diversidad de labores que se desarrollan dentro la misma institución, recayendo dicha responsabilidad únicamente en aquellos que son responsables de emitir informes técnicos sobre los planos perimétricos y los que califican el contenido de los documentos, o en general los que tienen que ver en el trámite de los mismos.

c) A pesar de que el Registro Social de Inmuebles, cuenta con un equipo o sistema computarizado para desarrollar y dar cumplimiento al procedimiento de la inscripción de los respectivos documentos, el problema se da que al momento de verificar en el estado de los mismos dentro de tal sistema, el servicio de los empleados digitadores que dan atención al público, aunque solventan las peticiones de la masa de usuarios que se presentan diariamente a solicitar dicho servicio, estos lo hacen de forma bastante lenta, dado la escasez de personal en esa área; y aunque el usuario puede consultar personalmente en las computadoras del Registro, se genera otra situación, y es que, por ser este un sistema de cómputo registral bastante novedoso, la mayoría de usuarios no pueden operarlo, dado que estos no tienen el conocimiento técnico sobre el uso del mismo.

d) En el desarrollo de la encuesta anteriormente mencionada, en forma directa a los empleados del Registro Social de Inmuebles, sobre si conocían el procedimiento de inscripción en el mismo, la mayoría manifestó que sí, pero dicha afirmación no va de acuerdo con la realidad en el desempeño de sus labores, puesto que se visualizó que carecen de dichos conocimientos para el desarrollo de sus funciones; la misma situación se da con los usuarios, ya que estos al presentar su documentación omiten algunos requisitos y asimismo en muchas ocasiones los presentan con errores de forma y fondo, lo que dificulta o genera un real atraso en la inscripción de los mismos, a esto hay que sumarle o agregarle el poco interés que este demuestre sobre el estado actual de su documento dentro del Registro; y además el tiempo que a este último le lleva subsanar o rectificar y volver a presentar nuevamente el documento, esto produce un real un atraso en el procedimiento de inscripción del mismo.

e) Otro aspecto lo constituye la saturación de documentos a inscribir, en dicha institución.

f) Insuficiencia de recurso humano con que cuenta el Registro.

g) Otro de los factores que determinan la efectividad o no efectividad en la inscripción de los documentos, es la falta de no contar con las capacitaciones idóneas para el desempeño de las funciones y labores del personal del Registro, así también a esto hay que agregar desorganización que existe en todas la áreas y entre sus empleados, al mimo tiempo exceso de trabajo, lo que dificulta una inscripción ágil o en algunos casos se cae en irresponsabilidad por parte de algunos empleados.

h) Otro de los problemas es que en muchos casos, que cuando se lleva a inscribir un documento, y al entrar este en estudio por parte de la institución, se le hacen una serie de observaciones, lo que ocasiona un mayor desembolso monetario y pérdida de tiempo, para el interesado.

i) Otra dificultad se da en la agilización de la inscripción de los documentos en el Registro Social, y esto se debe a la poca claridad en cuanto a las exigencias de los requisitos exigidos para su inscripción, ya que si a un determinado documento, le hacen falta uno de estos requisitos no se verifica su inscripción.

j) Otro factor lo constituye, que muchos notarios por la razón de que este sistema registral es novedoso, desconocen de los requisitos que debe contener un documento el cual se pretenda inscribir en dicha Institución.

RECOMENDACIONES.

a) Dado al incremento del volumen de la inscripción de documentos en el Registro Social de Inmuebles, se hace necesario el aumento de equipo técnico computarizado en todos sus departamentos y secciones, para la mejor prestación de un servicio y agilizaron en la inscripción.

b) La apertura o creación de más secciones registrales en cada Departamento de nuestro país, vendría a descentralizar el servicio mejorando la atención al usuario, teniendo con esta implementación un menor gasto administrativo gubernamental, facilitándose el traslado de los antecedentes de los inmuebles del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas hacia el Registro Social de Inmuebles, esto con un menor costo de operación y tiempo, obteniéndose información de forma precisa e eficaz y pudiendo hacerse la inscripción en relación a la competencia de cada Registro, esto supondría tener información en abstracto sobre los asientos correspondientes a cada Departamento del país, lo que conduciría a tener una información más precisa sobre un inmuebl