Compraventa de inmueble consevando derecho de usufructo

Alguien tiene una idea de cómo debe fundamentarse la subsanacion de una escritura presentada al CNR donde observan lo siguiente:

Fracción de la escritura:

le vende a ella LA NUDA PROPIEDAD del inmueble anteriormente descrito, RESERVÁNDOSE el vendedor EL DERECHO DE USUFRUCTO VITALICIO. En consecuencia por medio de esta Escritura le hace la entrega de la mera o nuda propiedad, entregándoselo de forma material y comprometiéndose al saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios y con el gravamen de Usufructo Vitalicio.....

Y MANIFIESTA: Que ACEPTA LA VENTA de la NUDA PROPIEDAD, que por medio de esta Escritura se le hace, reservándose el primero el derecho de Usufructo Vitalicio, dándose por recibida a su entera satisfacción del inmueble que se le vende, con el gravamen de Usufructo Vitalicio a favor del vendedor

y la observación ha sido la siguiente:

RESUELVE: OBSÉRVESE, E HA EFECTUADO LA CALIFICACION DE ESTE INSTRUMENTO, ADVIRTIENDO QUE EN BASE AL ART. 692 CC EN RELACION AL ART. 42,44 DEL REGLAMENTO DE LA LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL RPRH, EL REGISTRADOR DEBE CALIFICAR LA LEGALIDAD DE LOS INSTRUMENTOS Y UNICAMENTE LOS QUE CUMPLAN LOS REQUISITOS DE FONDO Y FORMA, PODRÁN INSCRIBIRSE; POR LO QUE SE OBSERVA POR LAS RAZONES SIGUIENTES: SE ADVIERTE QUE SI EL VENDEDOR SE RESERVA EL DERECHO DE USUFRUCTO NO PUEDE HACER LA TRADICION DEL DOMINIO POR ESTARSE RESERVANDO PARA SI EL GOCE DE LA COSA, Y LA COMPRADORA NO PUEDE ACEPTAR MAS DE LO QUE SE LE DA, ES DECIR LA TRADICION DEL DOMINIO QUE SERIA EL GOCE, LA POSESION Y LA DISPOSICION DE LA COSA -ART. 568 DEL CODIGO CIVIL.

Yo tengo una escritura, inscrita hace un par de años atrás, de una donación con usufructo vitalicio de un inmueble, pero solo dice:

"”””que dona la nuda propiedad del inmueble descrito a XXXX, quien en el presente instrumento se denominará el donatario, reservándose mientras viva el usufructo sobre el mismo, haciéndole en consecuencia por medio de este instrumento, la tradición de la nuda propiedad, siendo su deseo que al morir, se consolide el usufructo y la nuda propiedad...”””"

No se agrega nada sobre "entrega material" (que puede crear confusión sobre entrega del inmueble), la parte que al parecer puede estar objetando el registrador. Habría que valorar si no se debe testar esa parte y ver como procede plantear en la escritura lo del saneamiento por evicción y los vicios, debido a que no le entregará el inmueble hasta su muerte, por lo tanto hay cosas que solo serán evidentes hasta que le sea entregado el mismo, pero si no ha dicho nada el registrador nada sobre ese punto mejor ni tocarlos.

Lo ideal sería pasar en atención al cliente y que le pregunten al registrador exactamente como quiere que le subsane la escritura, porque dudo que le vaya a dar audiencia, y que si basta con testar la parte sobre la entrega material, para que después no le salga que subsanó mal la escritura y le vuelvan a prevenir.

muchas gracias por su opinión, bastante oportuna. Sucede en muchas ocasiones que los registradores tienen criterios bastante propios, y son diferentes a los de sus demás compañeros de registro

le daré mi humilde opinión colega:
Segun el art Art. 568.- Se llama dominio o propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar
y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Es decir el uso y disponibilidad corresponde a la Nuda Propiedad, y El Usufructo al goce de la cosa
y al mencionar el Registrador que: SE ADVIERTE QUE SI EL VENDEDOR SE RESERVA EL DERECHO DE USUFRUCTO NO PUEDE HACER LA TRADICION DEL DOMINIO POR ESTARSE RESERVANDO PARA SI EL GOCE DE LA COSA, Y LA COMPRADORA NO PUEDE ACEPTAR MAS DE LO QUE SE LE DA, ES DECIR LA TRADICION DEL DOMINIO QUE SERIA EL GOCE, LA POSESIÓN Y LA DISPOSICIÓN DE LA COSA -ART. 568 DEL CODIGO CIVIL., es de revisar en la escritura si se estableció esa parte y obviarla

NÚMERO TREINTA Y TRES.- LIBRO SETENTA Y SIETE.- DONACIÓN IRREVOCA¬BLE DE LA NUDA PROPIEDAD CON LA RESERVA DEL USUFRUCTO.- En la ciudad de Ahuachapán a las dieciséis horas veinte minutos del día once diciembre del año dos mil diecinueve.- Ante mí, ……LVA, No¬tario, del domici¬lio de Ahuachapán, y ante las testigos hábiles y de mi conoci¬miento, las señoras …………r, de cuarenta y un años de edad, Secretaria, de este do¬micilio, persona a quien identifico por medio de su Documento Único de Identidad número Cero cero cero cincuenta y dos mil setecientos sesenta y cuatro-seis ; y …………………., de cuarenta y cinco años de edad, Secretaria, de este do¬micilio, persona a quien identifico por medio de su Documento Único de Identidad número Cero un millón novecientos veinticuatro mil quinientos seis- cinco; quienes reúnen las condiciones generales y especiales para testificar en esta clase de actos, conocidas y conocedoras de las otorgantes.- Com¬pare¬cen: Por una parte la señora ………………, de cincuenta y nueve años de edad, Licenciada en Enfermería, de este domicilio, persona a quien conozco é identifico por medio de su Documento Único de Identidad número Cero ………………enta- dos, con Número de Identificación Tributaria ……………… cero uno- uno; quien adelante se llamará “LA DONANTE”; y por otra parte la señorita ………………., de treinta años de edad, Estudiante, de este domicilio, persona a quien conozco é identifico por medio de su Docu¬mento Único de Iden¬ti¬dad número ………………..res- cuatro, con Número de Iden¬tifica¬ción Tribu¬ta¬ria ……………..- ciento tres- tres; quien adelante se llamará “LA DONATARIA”.- Y ME DICEN: I) LA DONANTE: Que es dueña y actual posee¬dora de un lote de terreno de naturaleza rústica, hoy urbanizado, situado en el Cantón …………….., jurisdicción de Ahuachapán, departamento de Ahuachapán, marcado en el plano respectivo con el número ………………………, urbanización Llanos del Espino, Segunda Etapa, se inicia la presente descripción en el vértice Nor-Oriente, el cual se localiza de la siguiente manera: Partiendo de la intercepción formada por la Calle Principal y el Pasaje número Nueve y midiendo una distancia de sesenta y cinco metros con cincuenta centímetros sobre el eje del Pasaje número Nueve, cuyo rumbo es Sur veintinueve grados cero cinco punto un minuto Este y luego haciendo un ángulo de noventa grados con un giro en el sentido de las agujas del reloj y midiendo desde ese punto una distancia de dos metros con cincuenta centímetros, se llega al vértice Nor-Oriente del Lote número ……….., y se describe de la siguiente forma: LINDERO NORTE: Rumbo Sur sesenta grados cincuenta y cinco punto un minuto Oeste, distancia de dieciséis punto cero cero metros, colinda con lote número Doce del mismo Polígono "E"; LINDERO PONIENTE: Rumbo Sur veintinueve grados cero cinco punto un minuto Este, distancia de seis punto cero cero metros, colindando con lote número Nueve del mismo polígono "E"; LINDERO SUR: Rumbo Norte sesenta grados cincuenta y cinco punto un minuto Este, distancia de dieciséis punto cero cero metros, colindando con lote número Ocho del mismo polígono "E"; y LINDERO ORIENTE: Rumbo Norte veintinueve grados cero cinco punto un minuto Este, distancia de seis punto cero cero metros, colindando con lote número Nueve del polígono número Nueve, del Polígono "F" de la misma urbanización, con pasaje de por medio.- El lote de terreno antes descrito tiene un área total de NOVENTA Y SEIS PUNTO CERO CERO METROS CUADRADOS, equivalentes a CIENTO TREINTA Y SIETE PUNTO TREINTA Y SEIS VARAS CUADRADAS.- Todos los lotes y accesos colindantes son o han sido propiedad del Instituto o INPEP.- En dicho lote de terreno hay construida una casa de sistema mixto de una extensión superficial de TREINTA Y DOS PUNTO SETENTA METROS CUADRADOS.- Inscrito a favor de la donante bajo la Matrícula número ………………….S- CERO CERO CERO CERO CERO, ASIENTO UNO, DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS DE LA ……………..E DEL DEPARTAMENTO DE …………..- II) Que por medio de este instru¬men¬to ¬dona de manera irrevo¬cable, gratuita, pura, simplemente el lote de terreno antes descrito a su hija la señorita ………………, de las generales antes expresadas, la NUDA PROPIEDAD del lote de terreno descrito, haciéndole en consecuencia a la donataria la ¬tradi¬ción del dominio de la Nuda Propiedad del lote de terreno donado y demás dere¬chos reales que sobre el mismo le corresponden, no haciéndole la entrega material del lote de terreno por reservarse los usufructos la donante mientras viva.- III) Y LA DONATARIA DICE: Que agradecida acepta la donación pura, simple, gratuita e irre¬vo¬cable que su madre le otorga de la Nuda Propiedad, del lote de terreno antes descrito, así como también acepta la tradi¬ción de la Nuda Propiedad del lote de terreno relacionado y de los demás dere¬chos reales que sobre dicho lote de terreno le corresponden, dándose por recibida del mismo de su dominio, y no recibiéndolo materialmente por la reserva del derecho real de usufructo vitalicio que ha constituido la donante a su favor.- La donante se da por notifi¬cada de la aceptación contenida en esta escritu¬ra con la que se perfec¬ciona la dona¬ción efectuada.- Me mani¬fiesta que el precio del lote de terreno donado de la Nuda Propiedad es por la canti¬dad de SIETE MIL DÓLARES de los Estados Unidos de América.- Que entre la donan¬te y la donataria existe parentesco, ya que la donante es madre de la donataria.- Yo, el Notario DOY FE: a) Que la donante está en el pleno uso de sus facultades mentales y en su sano juicio; y b) Que advertí a la donante y a la donataria la obli¬gación en que se encuentran de darle cumplimiento a los Artículos Treinta y nueve de la Ley del Nota¬riado y Doscientos veinte del Código Tributa¬rio.- Así se expre¬saron las otorgantes¬, a quie¬nes expli¬que los efectos lega¬les de este instru¬men¬to en espe¬cial lo rela¬tivo al registro y leído que les fue por mí el mismo,¬ ínte¬gra¬mente¬ a presencia de las testigos mencionadas, en un solo acto sin interrupción, en¬contrándolo escri¬to y redac-tado a sus volun¬tades, ra¬ti¬fi¬can su conte¬nido y firmamos, juntamente con las testigos mencionadas.- DOY FE.-

adecuándolo a su necesidad