Pacto de Retroventa

Alquien me puede decir donde puedo leer un poco sobre la Retroventa.-

Que queres saber de la retroventa?

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las diez horas y quince minutos del veinticuatro de octubre de dos mil tres.
VISTOS en Casación el recurso interpuesto por el señor Andrés Nelson Guerra Mejía y la señora Paula Antonia Mejía de Guerra, en sus calidades personales, contra la Sentencia Definitiva pronunciada en apelación por la Cámara de la Segunda Sección del Centro, a las nueve horas y cinco minutos del treinta de abril del año en curso, en el Juicio Civil Ordinario de Nulidad, promovido inicialmente por el señor Andrés Guerra Leiva y continuado por los ahora recurrentes en calidad de herederos del primero, contra los señores Concepción José Cornejo o Concepción José Cornejo Espinoza y Pedro Mártir Reyes Peña.
Han intervenido en primera instancia, el ahora occiso en calidad de demandante señor Andrés Guerra Leiva; y, los demandados Pedro Mártir Reyes Peña y Concepción José Cornejo en calidad de demandados, representados judicialmente de manera inicial por medio del Licenciado Celestino Hernández Carballo, el cual fue sustituido por el Licenciado Giovani Cardona Alvarado. En segunda instancia, intervinieron como apelantes los señores Andrés Nelson Guerra Mejía y Paula Antonia Mejía de Guerra en calidad de herederos del causante Andrés Guerra Leiva; y, el Licenciado Ronald Giovanni Cardona Alvarado, en su calidad de apoderado general judicial de la parte apelada señores Concepción José Cornejo o Concepción José Cornejo Espinoza y Pedro Mártir Reyes Peña. Y en Casación, solo ha intervenido la parte actor-recurrente señores Nelson Andrés Guerra Mejía y Paula Antonia Mejía de Guerra.
VISTOS LOS AUTOS; Y,
CONSIDERANDO:
I.- El fallo de Primera Instancia, en lo principal dice: "POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones citadas y Art. 417, 418, 421, 422, 427, 429 432 y 439 Prc.; a nombre de la República de El Salvador, FALLO: Absuélvase a las partes demandadas Señores Pedro Mártir Reyes Peña y Concepción José Cornejo o Concepción José Cornejo Espinoza de la acción intentada en su contra por el Señor Andrés Guerra Leiva. Condénase en las costas procesales al demandante ANDRÉS GUERRA LEIVA. HÁGASE SABER.""
II.- Por afectar a sus intereses, los herederos del demandante en sus calidades personales, interpusieron recurso de apelación de la anterior sentencia. La Cámara de la Segunda Sección del Centro, por medio de sentencia definitiva de las nueve horas y cinco minutos del treinta de abril del año en curso, resolvió: ""POR TANTO: En congruencia con la motivación que antecede, disposiciones legales citadas y Arts. 417, 428, 429, 431, 432, 1089, y 1090 Pr., a nombre de la República de El Salvador, esta Cámara Falla: 1) Confírmase en todas sus partes la Sentencia vista en apelación, pronunciada a las nueve horas cincuenta minutos del día veintidós de mayo de dos mil dos, por la Señora Jueza de Primera Instancia de Ilobasco; 2) Condénase en costas de esta instancia a las (sic) apelantes Andrés Nelson Guerra Mejía y Paula Antonia Mejía de Guerra. Y 3) Devuélvase la pieza principal del proceso visto en apelación, al Juzgado de origen con certificación de la presente sentencia NOTIFÍQUESE."
III.- No conforme con dicha sentencia, los señores Andrés Nelson Guerra Mejía y Paula Antonia Mejía de Guerra, interpusieron recurso de casación, el cual fundamentaron en los siguientes términos: """2. FUNDAMENTO DEL RECURSO DE CASACIÓN--- I. El Art. 1 Numeral 1 de la Ley de Casación establece: El recurso de casación tiene lugar: "contra las sentencias definitivas"--- La sentencia de la que recurrimos es de la definitiva pronunciada por este Tribunal de Segunda Instancia.--- II. El Art. 2 de la misma ley dice: "Deberá fundarse el recurso en alguna de las causas siguientes: A) "Infracción de ley o de doctrina legal".--- Nosotros invocamos como causa genérica, la infracción de ley.--- III. El motivo específico del recurso de Casación es por interpretación errónea de la ley, pues conforme al Art. 3 de la Ley de Casación, la sentencia es casable: 2) Cuando el fallo se basa en una interpretación erronea (sic) de la ley.--- 3. PRECEPTOS INFRINGIDOS Y EL CONCEPTO EN QUE LO HAN SIDO:--- Esta Cámara interpretó indebidamente el Art. 1683 CC., especialmente el inc. Segunda (sic), pues declaró valida la compraventa otorgada por el señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA a favor del señor CONCEPCIÓN JOSÉ CORNEJO, a las diez horas del día veintitrés (sic) de agosto de mil novecientos noventa y cinco, ante los oficios del Notario EZEQUIEL DÍAZ HIJO, e inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz del Departamento de San Vicente, al número tres del Libro TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS, de Propiedad del inmueble que el señor ANDRES GUERRA LEIVA, le había vendido al señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA, venta que es nula porque interpretó erróneamente (sic) la disposición legal señalada en el sentido de que para que ésta venta fuera válid (sic), debió notificarse previamente de ella al señor ANDRÉS GUERRA LEIVA, en vista de que había un Pacto de Retroventa entre éste y el expresado REYES PEÑA.--- 4. RELACIÓN DE LOS HECHOS:--- A) El señor ANDRÉS GUERRA LEIVA, adquirió un préstamo del señor Pedro Mártir Peña, por la suma de DOCE MIL COLONES, para el plazo de diez meses que pagaría con los intereses respectivos que ascendían a SEIS MIL COLONES, es decir que tendría que pagarle la suma de DIECIOCHO MIL COLONES, supuestamente con garantía hipotecaria del inmueble que en seguida se relaciona.--- Que en lugar de otorgarse el documento de Mutuo con garantía hipotecaria se otorgó un contrato de compra venta con pacto de retroventa en Escritura Pública otorgada en Ilobasco el día seis de julio de mil novecientos noventa y uno, ante el Notario HUGO SIGFREDO GUERRA mediante la cual el señor Andrés Guerra Leiva vendía al señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA, UN INMUEBLE DE NATURALEZA URBANO, QUE EN DICHO INSTRUMENTO SE RELACIONÓ; POR EL PRECIO DE doce mil colones, reservandose (sic) el señor GUERRA LEIVA, el derecho de recuperar el inmueble mediante el pago de DIECIOCHO MIL COLONES.--- C) El señor REYES PEÑA se negó a devolver el inmueble al señor GUERRA LEIVA, aduciendo que la cantidad era pequeña y que posteriormente le firmaría la venta, lejos de cumplir con la retroventa el señor REYES PEÑA sin previo aviso le vendió el mismo inmueble al señor CONCEPCIÓN JOSÉ CORNEJO, según Escritura Pública de Compraventa otorgada en la Ciudad de Ilobasco, diez (sic) horas del día veintitrés de agosto de mil novecientos noventa y cinco, ante los oficios del Notario EZEQUIEL DÍAZ HIJO, y fue inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz del Departamento de San Vicente, al número tres del Libro TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS de la Propiedad.--- D) Esta última venta adolece de nulidad tal como lo establece el Artículo 1151 del Código Civil, pero como la Cámara sentenciadora interpretó erróneamente el Art. 1683 no declaró la nulidad a que estaba obligada, pues "es nulo todo acto o contrato a que (sic) alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes.--- El Art. 1679 del Código Civil establece: "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esa estipulación, lo que le haya costado la compra".--- E) Decimos que el Juzgador violó la ley por cuanto que interpretando de una manera equivocada la disposición contenida en el segundo incido (sic) del Art. 1683 del C. C., declaró valedera la compra venta otorgada por el señor REYES PEÑA, al señor CONCEPCIÓN JOSÉ CORNEJO, sin que se notificara de dicha venta al señor Guerra Leiva, vendedor con Pacto de Retroventa, no obstante que el Art. 1683 C. establece claramente que se le de noticia anticipada de otorgar la venta a terceras personas."""
IV. Analizado el escrito de interposición del recurso, esta Sala, por auto de las doce horas y diecisiete minutos del dos de junio del presente año, previno al recurrente individualizara el concepto en que fueron infringidas cada uno de los preceptos que se denuncian vulnerados respecto del único sub-motivo invocado; lo cual el impetrante subsanó en los siguientes términos:
"""a) El Art. 1683 C. C. fue infringido por la Cámara sentenciadora porque para que el señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA pudiera vender al señor CONCEPCIÓN JOSÉ CORNEJO ESPINOZA, el inmueble que el primero había adquirido con pacto de retroventa de Andres (sic) Guerra Leiva, debió notificar a éste de la intención de vender el inmueble o como dice el inciso. 2° de dicha disposición legal, "dar noticia anticipada" de su intención de vender el inmueble. El Juez que conoció en Primera Instancia y la Cámara, interpretaron dicha disposición legal en el sentido de que no era necesario dar el aviso al propietario original.--- b) El Art. 1551 del Código Civil estatuye que: "Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según la especie y la calidad o estado de las partes".--- En la venta que hizo el señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA, al señor CONCEPCIÓN JOSÉ CORNEJO ESPINOZA, no se cumplió con la formalidad de dar noticia anticipada al señor Andres (sic) Guerra Leiva. Consecuentemente la venta es nula por faltar uno de los requisitos esenciales y la Cámara Ad-quem debió declarar la nulidad de la venta.--- c) Finalmente la expresada Cámara infringió el Art. 1679 C. C. puesto que dicha disposición legal autorizaba al señor Andres (sic) Guerra Leiva a recuperar el inmueble que le había vendido al señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA, para lo cual aquel (sic) judicialmente (sic) ofreció el pago de la suma estipulada para otorgar la retroventa y la Cámara interpretando la disposición legal de una manera equivocada, se negó a darle cumplimiento, argumentando que era improcedente dicha venta."""
V. Mediante auto de las nueve horas y trece minutos del veinticinco de agosto del año en curso, se admitió el recurso por la causa genérica infracción de ley, regulada en el literal a) del Art. 2 de la Ley de Casación, sub-motivo Interpretación Errónea de Ley, preceptos infringidos Arts. 1683, 1151 y 1679 C. C.-
VII. ANÁLISIS DEL RECURSO
Unico sub-motivo Interpretación Errónea de Ley, Arts. 1683, 1151 y 1679 C. C.-
El recurrente al exponer el concepto de la infracción del inciso segundo del Art.1683 C. C., argumenta que de acuerdo a lo estipulado en el mismo "para que el señor PEDRO MÁRTIR REYES PEÑA pudiera vender al señor CONCEPCIÓN JOSÉ CORNEJO ESPINOZA, el inmueble que el primero había adquirido con pacto de retroventa de Andres (sic) Guerra Leiva, debió notificar a éste de la intención de vender el inmueble…" En otras palabras –a juicio del impetrante-, tanto el Juzgado de Primera Instancia como el Tribunal Ad-quem, mal interpretaron dicho precepto legal en el sentido de que éste establece la obligación del comprador señor Pedro Mártir Reyes Peña, de notificar de manera previa la intención de vender el inmueble adquirido con pacto de retroventa al vendedor primitivo señor Andrés Guerra Leiva; y no obstante lo anterior, la Cámara Ad-quem consideró que no era necesario dar tal aviso al mencionado señor Guerra Leiva.
Respecto a lo anterior, la Cámara Sentenciadora en la sentencia objeto de análisis en cuanto al Art. 1683 C. C. en lo sustancial argumentó: ""En lo concerniente a la nulidad absoluta invocada por los apelantes, misma que ha sido fundada en que no le fue notificado al vendedor primitivo Andrés Guerra Leiva, que se pretendía enajenar el inmueble; al respecto esta Cámara, estima que ha existido una interpretación errónea del Inc. 2° Art. 1683 C. C., ya que la exigencia procesal de "La noticia anticipada", a la que alude el legislador es clara en que opera a favor del comprador, en este caso al señor Pedro Mártir Reyes Peña, y no por el contrario, a favor del vendedor Guerra Leiva, además es de traer a colación, que el inmueble fue vendido por el señor Reyes Peña, cuatro años, un mes, después de haber celebrado el contrato de compraventa primitivo, superando en mucho los diez meses pactados"".
Esta Sala, coincide con la interpretación que el Tribunal Ad-quem hace del Art. 1683 C. C., ya que de acuerdo a dicha disposición es el vendedor –para el caso concreto- señor Andrés Guerra Leiva que en el supuesto ejercicio de la acción derivada del pacto de retroventa, durante un período no mayor a diez meses a partir del seis de julio de mil novecientos noventa y uno, el que tenía que dar noticia anticipada al comprador señor Pedro Mártir Reyes Peña de su intención de recobrar el inmueble objeto del proceso de mérito. Debiendo ser dicha anticipación de seis meses.
Tal como lo ha señalado la Cámara Sentenciadora, la "noticia anticipada" a que se refiere el precepto en análisis, opera a favor del comprador; es decir, del señor Pedro Mártir Reyes Peña y no a favor del vendedor señor Andrés Guerra Leiva. Por tanto, habiéndosele dado por parte del Tribunal Ad-quem, la interpretación que legalmente corresponde al Art. 1683 C. C., la infracción denunciada en la sentencia de que se ha hecho mérito es inexistente; consecuentemente, no es procedente casar la sentencia por el sub-motivo interpretación errónea de ley.
Esta Sala considera pertinente aclarar al recurrente, que por medio del contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor "se reserva la facultad" de recuperar o recomprar la cosa vendida; pero tal facultad no es ilimitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años Art. 1683 Inc. 1° C. C.- En ese sentido, para que el ahora occiso señor Andrés Guerra Leiva hubiera podido ejercitar la acción de retroventa del inmueble objeto del proceso de mérito, debió haber dado el aviso anticipado a que se refiere el inciso 2° del Art. 1683 C. C. al comprador señor Pedro Mártir Reyes Peña; y asimismo, haber cancelado a éste el precio estipulado antes del seis de mayo de mil novecientos noventa y dos, plazo en el cual caducó la acción de retroventa a favor del mencionado señor Guerra Leiva.
El sub-motivo interpretación errónea de ley, se configura cuando el juzgador aplica la norma legal que debe aplicar al caso concreto, pero otorgándole una interpretación equivocada. El recurrente al pretender desarrollar de manera independiente los conceptos de las infracciones de los Arts. 1551 y 1679 C. C., respecto de la primera disposición, dicho concepto corresponde a otro sub-motivo diferente del invocado; y en cuanto al segundo de los preceptos se limita a sostener que tal disposición facultaba al actor a recuperar el inmueble objeto del proceso en estudio, y no obstante ello, el Tribunal Ad-quem interpretó "la disposición legal de una manera equivocada"; sin especificar ni siquiera medianamente cómo el Tribunal Ad-quem ha mal interpretado la disposición legal en comento, así como cuál es la correcta interpretación que –de acuerdo a su criterio- a la misma debe dársele. Por consiguiente, habiéndose admitido el recurso indebidamente, por tales disposiciones deberá declararse la inadmisibilidad del presente recurso y así se impone declararlo en el fallo de esta sentencia.
POR TANTO: de acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Arts. 428 y 432 Pr. C.; y, 16 y 23 de la Ley de Casación, a nombre de la República, esta Sala FALLA: a) Declárase Inadmisible el recurso por el sub-motivo Interpretación Errónea de Ley, Arts. 1551 y 1679 C. C.; b) Declárase que no ha lugar a casar la sentencia de que se ha hecho mérito; y, c) Condénase al señor Andrés Nelson Guerra Mejía y a la señora Paula Antonia Mejía de Guerra, en los daños y perjuicios a que hubiere lugar; y al Licenciado Tito Sánchez Valencia, en las costas del recurso, como abogado que firmó el escrito de interposición del mismo.
Devuélvanse los autos al Tribunal de origen, con certificación de esta sentencia para los efectos de rigor. HÁGASE SABER.
M. E. VELASCO

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PERLA J.

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GUZMAN U. D. C.

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PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN

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RUBRICADAS

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ILEGIBLE.




MODELO EN OTRAS LEGISLACIONES
COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA
Comparecieron ..............., mayor de edad, vecino de ......., identificado con la cédula de ciudadanía número............., expedida en .........., que en el texto del presente documento se denominará EL VENDEDOR, y ................. también mayor de edad, vecino de identificado con la cédula de ciudadanía número............ expedida en ,............. que en adelante se designará como EL COMPRADOR , y manifestaron que ,................. han convenido en celebrar un contrato de compraventa que regulará por las disposiciones legales aplicables y en especial por las siguientes cláusulas: Primera. Objeto. – Que EL VENDEDOR transmite al COMPRADOR a título de compraventa el bien inmueble ubicado en la ciudad de..............., al cual corresponden los siguientes linderos: ............ Segunda. Tradición. – Que EL VENDEDOR es propietario del bien relacionado en la cláusula anterior, por haberlo adquirido mediante contrato de compraventa celebrado con .............., según consta en la escritura pública número otorgada ante la Notaría ................., del Círculo de ............. el día ....... de ,.................. de .............. (.....) e inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos .......... de.............. el día ............. de ........... de..........(....) bajo el folio de matrícula inmobiliaria número…………. Tercera. Situación del inmueble. – Que el inmueble objeto del presente contrato se encuentra libre de embargo, pleito pendiente, condición resolutoria, patrimonio de familia, censo, anticresis o limitación alguna de dominio. Sin embargo, en todo caso EL VENDEDOR saldrá al saneamiento en los casos de ley. Cuarta. Precio. – Que el precio de la compraventa es la suma de ..............($.......) que EL COMPRADOR se compromete a pagar de la siguiente forma: ...........Quinta. Pacto de retroventa. – Que las partes acuerden que EL VENDEDOR se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble que transmite por la presente convención, ejercitando el pacto de retroventa que aquí se estipula, en las condiciones, plazo y precio que a continuación se señalan. Sexta. Plazo. – Que la facultad que se reserva EL VENDEDOR podrá ser ejercida dentro de un plazo máximo de ........ (.....) años, contados desde el otorgamiento de esta escritura. Séptima. Precio de retroventa. – Los contratantes fijan como precio para la retroventa la suma de ........... pesos ($.........), cantidad que deberá pagar EL VENDEDOR al COMPRADOR en el momento mismo de la entrega material del inmueble. Octava. Preaviso.- EL VENDEDOR esta en la obligación de dar aviso al COMPRADOR, por lo menos con ................(........) meses de anterioridad a la fecha en que se ha decidido ejercer el derecho que la retroventa le confiere. Novena. Transmisión del bien.- EL COMPRADOR se obliga a no enajenar el bien, salvo que EL VENDEDOR lo admita de manera expresa y escrita y se inserte en el texto del respectivo documento público de enajenación la situación de estar afectado por el pacto de retroventa que ahora se celebra. Parágrafo.- La constitución de gravamen hipotecario queda prohibida y de efectuarse quedará resuelta una vez se dé cumplimiento al pacto de retroventa. Décima. Cláusula compromisoria. Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de ........, mediante sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternativos de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribual estará integrado por ......... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos ), d) El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles.
Firma del vendedor:……………………..
Firma del comprador:……………………


Cuáles son los pactos accesorios al contrato de compraventa que regla el Código
1. El pacto comisiorio: la condición resolutoria de no pagarse el precio, expresada en el contrato
1. Simple
2. Calificado
2. Pacto de retroventa: El comprador se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsado la cantidad que se estipulare, o su defecto lo que costo la compra.
1. Reserva expresa de la facultad de recobrar la cosa
2. Se debe reembolzar el precio que se estipulare o el de venta
3. Es indispensable un plazo, que no puede ser superior a 4 años.
o Requiere:
1. Pacto de retracto: es aquel por el cual se resolvera la compraventa, su durante un plazo determinado se presenta otro comprador que ofrece condiones más ventajosas que el vendedor primitivo.
1. El plazo no puede ser superior a un año
2. El comprador podrá evitar la resolución puede igualar las mejores condiciones

La Retroventa le sirve de mucho a quella persona que necesita dinero inmeditamente. Consiste en que se realiza el contrato de compraventa pero el vendedor se reserva la posibilidad de recuperar el bien devolviendo el dinero que percibió y pagando una cantidad de dinero adicional si asi lo desean los contratantes. Un caso práctico son las casas de empeño, ya que las personas venden sus bienes y les dan cierto tiempo para recuperarlo. En el Código Civil lo puedes encontrar a partir del artículo 1679. Espero te sirva la información n_n

Mire colega, para saber sobre ese CONTRATO ACCESORIO, recuerde a SOMARRIBA en la doctrina chilena, aun existen tesis salvadoreñas en la UES sobre dicho contrato que asi como la hipoteca son ACCESORIOS y no PRINCIPALES, en ese sentido vea y lea sobre LOS CONTRATOS que creo que es el LIBRO IV de los tomos de SOMARRIBA. Saludos

registralmente hablando la compra venta con pacto de retroventa, se inscribe en el registro y el registrador hace una analisis de la solemnidad y los requisitos de la misma, pero inscribe el docuemnto elaborando una razon y cosntancia de inscripcion, donde claramente inscribe la escritura y se efectua la tradicion (traspaso)(cambia de dueño el inmueble) y deja a las partes contratantes que consideren el tiempo,(pacto de retroventa) es decir que el registrador solo la inscribe, no le interesa y ni va estar pendiente del tiempo que se estipulo en la compraventa eso se lo deja a las partes contratantes.

Siento diferir con el colega OVEX1, en el sentido que le califica como un contrato accesorio; cuando esta figura solo es una condición resolutiva que se le puede señalar al contrato de Compraventa, mediante el cual el vendedor se reserva el derecho (por un plazo cierto) de recuperar lo vendido, mediante el pago de un precio pactado o el mismo de la venta, si no se pactó otro diferente.-

En cuanto a la aseveración de Larss en el sentido que el registrador no se interesa por este tipo de pactos, debo decirles que si lo haccen; lo experimentará alguein que como yo, pensando con esa lógica planteada, pretendí hacer una compraventa antes de vencido el plazo y me fue observada "Que la tradición del dominio estaba en suspenso, por existir un pacto de retroventa de plazo no vencido"

Excelente informacion del colega... pekozoo luna, gracias por esa informacion ...ªªª