compraventa antecedente no inscrito de D. Proindiv

Hola buenas Tardes.
Quiero hacerles una consulta, tengo un cliente X que compro un
inmueble a Y, y dicha escritura no esta inscrita por, cuya observacion es que falta el porcentaje del derecho proindiviso, y en la descripcion del inmueble se dice que se venden derechos acotados, y se hace una descripcion de colindantes, pero dado que los derechos acotados solo surten efectos entre las partes, no surgen efectos en registralmente.
El Problema es:
1. Y es dueño de un inmueble, y dicha escritura no esta inscrita por que se trata de derechos proindivisos, y quien le vendio a el tambien le vendio por derechos proindivisos, en resumen, han vendido por derechos proindivisos sin determinar porcentajes al punto que no se puede unificar al 100% y determinar con certeza cual es el porcentaje que le ha vendido.
El otro problema que tiene es que han acotado materialmente este derecho proindiviso, lo cual es algo que solo surte efecto entre las partes y no registralmente.
Esta escritura NO PUEDE INSCRIBIRSE, Y TAMPOCO PUEDE RECTIFICARSE BAJO NINGUNA MANERA.
pedi asesoria en el registro y el señor me dice, que realmente no se puede inscribir, que no sirve de nada rectificar porque el antecedente inscrito tiene un error en cuanto a las medidas lineales, es decir, que dice son "aproximadamente 30 a 40 caballerias" no dice con exactitud cuales eran las medidas del antecendete.
No se si realizar la compraventa, ya que como notario, no quiero meterme en un lio, cuando se que esta
escritura no será inscrita, ya que ni siquiera existe un decreto o ley que permita rectificar de alguna manera la situacion en la que se encuentra el inmueble.

Ustedes que opinan? llevarian a cabo esta compraventa ante sus oficios a sabiendas que no será inscrita ( y ojo yo ya se lo adverti al comprador y al vendedor, quienes estan de acuerdo en esperar un decreto o ley que les permita solventar esta situación)
o Definitivamente no otorgarian esta escritura.
Realmente no se que hacer. ni siquiera se que relacionar a la escritura.
Saludos.

Preguntas:

1) tanto los compradores y vendedores viven? Le consulto esto xq me imagino que se puede solicitar el retiro sin inscribir de las escrituras,

2) que tal si inician diligencias de remedición a fin de establecer las medidas actuales del inmueble, previo a la presentación de planos con cuadros de rumbos y distancias, una vez hayan aprobado planos, realiza las diligencias de remedición y posteriormente escritura una compra venta directa, sin pasar por tantos dueños.


Espero no haber opinado una incoherencia y le deje mal, como siempre digo.... es mi humilde opinión...

si la vendedora esta viva el problema es q han estado vendiendo derechos proindivisos los cuales no se pueden unificar pa llegar al 100 porciento es decir que el antecedente inscrito tiene error.

Si entiendo, son ventas de derechos proindivisos todas, se intentó inscribir la ultima, pero la primera venta de derechos esta observada por no haber consignado el porcentaje, si es asi de cuando es esa venta de derecho?, cuantas ventas de derecho hay presentadas? en mi lógica hay que volarse todas las presentaciones existentes primero, ya sea retirando sin inscribir (lo cual solo lo pueden hacer las personas facultadas para eso, PRESENTANDO EL ESCRITO CORRESPONDIENTE); o seguir el procedimiento de cancelacion de asientos de presentacion previsto por el articulo 22 de la ley de procedimientos uniformes, relacionado al art. 681 cc.

Luego de eso podrias hacer una venta de derechos proindivisos directa desde el titular del derecho inscrito hacia el ultimo comprador, estableciendo el porcentaje del derecho. (si quieres consignar medidas, rumbos etc, de una sola vez, previamente el titular del derecho debe remedir por si o por medio de apoderado). Las otras soluciones es que se haga venta de la posesión del inmueble, lo que daría lugar opción a la persona de adquirir el dominio por prescripción adquisitiva de dominio, (deberás considerar la clase de posesion que se transfiere, regular o irregular), en la escritura dices que el vendedor es poseedor de un inmueble, es decir no dices que es dueño, no se te olvide que se puede sumar el tiempo de posesion de los antecesores; y si el inmueble no tuviese le permitiría titular supletoriamente, ya despues podran medir,etc.Con todo es volarse las presentaciones primero.

ESPERO TE SIRVA.

Sigo sosteniendo mi posición, retire sin inscribir los antecedentes, sino tiene modelo de ello con todo gusto le proporciono uno a su correo, que el Ing elabore planos, los presente en catastro aprueben, luego inicie diligencias de remedición y finalmente escriture. En mi humilde opinión.

Yo invocaria y me "cubriria las espaldas" mediante lo dispuesto en el Art. 36 de la Ley de Notariado, es decir, explicando claramente a los otorgantes, que el instrumento que pretenden formalizar (venta) no es actualmente inscribible, por las razones que usted señala, para que si ellos, pese a dicha explicacion quieran otorgar en esas circunstancias la venta, lo exoneran de toda responsabilidad. OJO: Que conste en el instrumento mismo, la advertencia y explicacion que usted les ha hecho.

Lo que ocurre es que el antecedente inscrito ( data de 1980) tiene medidas aproximadas de derechos proindivisos acotados materialmente.
Por eso es que aunque saque las escrituras que ahorita estan observadas no tendre ningun resultado diferente pienso yo, ya que incluso el antecedente inscrito aun se encuentra en el Libros no en el sistema Syric, ya que no han podido determinar a cuanto equivale el porcentaje del derecho proindiviso, (el cual esta relacionado en quebrados como la 156 ava parte de un derecho proindiviso)
Hare la venta solo relacionando el antecedente inscrito en la forma que se encuentra, y le hare las advertencias correspondientes a ambos, ya que se los explique a ambos, comprador y vendedor que el inmueble no hay una legislacion vigente que me permita solventar la situación juridica del inmueble, y que dicha situación no depende de mi.

Saludos.
les seguire comentado.